Jak přepsat byt či dům „na mladé“

Při vyřizování úvěru či hypotéky je často snazší, když žadatel sám je výlučným vlastníkem bytu či domu, který chce opravovat, a na jehož opravu si chce půjčit od banky. Pokud ve dvougeneračním domě bydlí spolu s rodiči, kteří jej mají ve svém společném jmění manželů, pak vyvstává otázka, jak to provést, aby to vyšlo „co nejlevněji“, rozumějte s co nejmenšími daňovými a obdobnými povinnostmi obou dvou stran.

Nejlépe darovat

Jako nejsnazší se jeví cesta darování nemovitosti. Bezúplatný převod nemovitosti totiž nepodléhá dani z převodu nemovitosti, což bývá první zádrhel. Z daní pak zůstává pouze daň darovací. Od daně darovací je osvobozeno darování, které proběhne mezi osobami uvedenými v I. a II. dědické skupině. Jedná se o:

• příbuzné v řadě přímé (rodiče-děti) a manžele
• příbuzné v řadě pobočné – sourozenci, synovci, neteře, strýcové, tety
• manžele dětí, děti manžela, rodiče manžele, manžele rodičů, kteří spolu s původním vlastníkem domu žili v posledním roce ve společné domácnosti

Okruh osvobozených osob je tedy poměrně široký. Přepisu domu či bytu tedy již nic nebrání, a pokud obě dvě strany darovací smlouvy splňují výše uvedené podmínky, pak jediným poplatkem bude v současné době poplatek za podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru ve výši 500 Kč.

Věcné břemeno jistí rodiče

Přijít o vlastnictví k domu však není v dnešní době nic vítaného. Proto je vhodné pro dárce si užívání domu zajistit tím, že darovací smlouva zároveň obsahuje ustanovení o bezúplatném zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni doživotního užívání např. místností v přízemí domu, dvora a zahrady dárci. Tím mají dárci (nejčastěji rodiče) zajištěno, že okamžikem přepisu v katastru bude do katastru zapsáno, že oni mohou část nemovitosti až do své smrti užívat.

Samozřejmě takové věcné břemeno snižuje hodnotu nemovitosti dle posudku a může být event. problémem při ručení nemovitostí za úvěr.

Sourozenci zkrátka nepřijdou

Nemovitost je většinou to nejcennější, co rodiče mají, a co by se po jejich smrti stalo předmětem dědictví. Pokud ji však ještě za života převedou jednomu ze svých dětí, ostatní se mohou cítit poškozeny. Na to zákon pamatuje tím, že hodnotu neobvyklých darů, které jedno nebo některé dítě obdrželo od rodičů ještě za jejich života, připočítává do celkové hodnoty dědictví, a to v ceně ke dni uskutečněného převodu.

Příklad: Otec daroval v roce 1995 synu Janovi byt za 800.000 Kč. V roce 2010 otec zemřel a předmětem dědictví  je chata za 300.000 Kč, auto za 200.000 Kč a 100.000 Kč na bankovním účtu. Dědici jsou pouze synové Jan a Petr.

Jelikož darování bytu je neobvyklým darem, k hodnotě dědictví ve výši 600.000 Kč se přičte i hodnota bytu ve výši 800.000 Kč. Na každého ze synů pak připadá dědění v hypotetické výši 700.000 Kč. Jelikož syn Jan obdržel neobvyklý dar v hodnotě 800.000 Kč, nic nedoplácí, ale zároveň ani nedědí. Veškerý otcův majetek tedy zdědí syn Petr.

Darování za života nemohou za běžných okolností ostatní sourozenci obdarovaného napadnout, je to čistě na vůli rodičů – dárců. Jedinou možností tedy je na toto darování pamatovat a namítnout ho při vypořádávání dědictví u notáře.