V pozadí převodu družstevního bytu číhá legislativní chaos

Družstevní bydlení zažilo velký rozmach za socialismu a v dnešní době je družstvo „nahrazováno“ společenstvím vlastníků jednotek, které sdružuje skutečné vlastníky.

Družstvo je právnická osoba založená za účelem uspokojování potřeb svých členů – družstevníků. V případě bytových družstev je předmětem jeho podnikání uspokojování bytových potřeb, ale dle soudní judikatury se zákonná ustanovení o bytových družstvech vztahují i na ta družstva, která k tomu slouží, přestože tato činnost není předmětem jejich podnikání.

Stavební bytová družstva (SBD) za socialismu za společné prostředky státu a družstevníků stavěla bytové domy. Dnešní družstva ve většině případů vznikla transformací těchto SBD na družstva dle Obchodního zákoníku. V případě družstevních bytů je vlastníkem bytu družstvo a jednotliví uživatelé užívají své byty na základě členství v bytovém družstvu, které je spjato s právem užívat družstevní byt.

Téměř vlastní

Hlavní vztah uživatele bytu a družstva je založen členstvím v družstvu, se kterým je nerozlučně spojeno složení základního členského vkladu, popř. dodatečných vkladů. Vztah mezi družstvem jako vlastníkem nemovitosti a jejím uživatelem se mimo Obchodního zákoníku řídí rovněž stanovami družstva. Byty jsou pak užívány na základě nájemní smlouvy, byť to není zcela ideální právní stav.

Na rozdíl od běžných družstev (např. výrobních) není majitel členského podílu v bytovém družstvu omezen co se týče nakládání s členským podílem, a tak převod práv a povinností vyplývajících z členství v bytovém družstvu nepodléhá souhlasu představenstva.

Díky tomu se jistota bydlení a nakládání s bytem téměř blíží vlastnictví bytu. Stále je však třeba mít na paměti, že byt samotný je užíván na základě nájemní smlouvy. Oproti běžným nájmům však družstvo spravuje byty bez zisku, a tak měsíčně placené prostředky by měly sloužit výhradně k provozu a údržbě nemovitostí a k akumulaci prostředků na náročnější a větší opravy.

Družstvo do převodu bytu nevstupuje

Říká-li někdo, že prodává družstevní byt, pak ve skutečnosti převádí členská práva a povinnosti v družstvu spjaté s právem nájmu k bytu. Samotná smlouva o převodu členství však není zákonem detailně upravena, a proto se jedná o smlouvu nepojmenovanou dle Obchodního zákoníku. Osobně to považuji za jeden z nedostatků zákona, neboť nakládání s bytem je velmi zásadní událostí v životě člověka, uspokojuje tím jednu ze svých životních potřeb a zájmem státu by mělo být, aby tyto převody probíhaly co nejbezpečněji. Tomu však chybějící zákonná úprava nepomáhá.

Nemáme-li zákonné požadavky na obsah smlouvy, pak smlouva samotná musí obsahovat veškeré podstatné náležitosti. Zákon samotný nepožaduje, aby smlouva o převodu členského podílu v družstvu byla sepsána písemně, ale to lze bezvýhradně doporučit. Družstvu samotnému pak stačí zaslat oznámení převodce podílu o tom, že svůj podíl v bytovém družstvu převedl na nabyvatele, a prohlášení nabyvatele o tom, že souhlasí se vstupem do družstva a s nabytím členských práv a povinností.

Nejvyšší soud v jednom ze svých rozsudků uvedl, že „je nutné z povahy této dohody mít za to, že nezbytným (minimálním) obsahem dohody bude určení práv a povinností, spojených s členstvím v bytovém družstvu, určení hodnoty družstevního podílu, stanovení úplatnosti či bezplatnosti převodu a dohoda o vzájemném vypořádání“.

Tento názor je široce kritizován a dle řady právníků jde nad rozsah toho, co je požadováno zákonem. Nejvyšší soud však považuje absenci těchto ujednání za důvod neplatnosti smlouvy.

Neopomínejte hospodaření družstva

Ve smlouvě je dobré dále ošetřit, že převodce nemá žádné závazky z titulu užívání bytu (dluh vůči družstvu, za elektřinu apod.), a dále lze doporučit u družstva prověřit, jaké dlouhodobé závazky má (např. splácení úvěrů za modernizaci či opravy). Vždy je nutné myslet na to, že byt samotný družstevníkům nepatří, a o to více je nutné se zajímat o hospodaření družstva.

Družstvo neasistuje ani u předání bytu, to probíhá mezi účastníky smlouvy bez jeho účasti. Stejně tak se domnívám, že není nutné sepisovat novou nájemní smlouvu, neboť okamžikem převodu členského podílu přešla na nabyvatele i práva a povinnosti z nájemní smlouvy, a on se stal smluvní stranou nájemní smlouvy takové, jakou měl uzavřenu jeho předchůdce.

Mimo to doporučujeme při pořízení družstevního bydlení důkladné studium stanov družstva. Nezřídka se stává, že stanovy jsou vypracovány chybně, neboť je nevypracovávali právníci a lidová tvořivost si stanovy upravila k obrazu svému, nehledě na zákonné požadavky a omezení.

Ze soudních rozhodnutí je dále možné vyčíst, že dohoda o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu uzavřená jen jedním z převádějících manželů – společných členů bytového družstva, zavazuje oba manžele společně a nerozdílně, pokud se ten z nich, kdo je jí dotčen, neplatnosti pro takový důvod nedovolá.