Smlouva o budoucí kupní smlouvě – co to je, kdo a proč ji potřebuje

Kupujete nebo prodáváte poprvé v životě nemovitost a administrativní úkony se na vás jenom valí. Podepisujete jednu smlouvu za druhou, často jen matně tušíte, k čemu ta či ona slouží.

Jakou úlohu má kupní smlouva nebo smlouva rezervační je jasné asi každému, podívejme se proto na instrument minimálně názvem záhadnější – Smlouvu o budoucí kupní smlouvě (nazývanou i Smlouva o smlouvě budoucí kupní, dále jen SSBK).

Úvěr přináší potřebu další smlouvy

Naši dědečkové a babičky smlouvu o smlouvě budoucí kupní možná ani neznali. Tento nástroj začal být tím užívanější, čím častěji se obchody s nemovitostmi začaly uskutečňovat pomocí úvěrů. Protože se dnes koupě/prodeje bez hypotéky nebo úvěru od spořitelny většinou neobejdou, podepisování SSBK je zcela běžné. Přichází na řadu po uzavření rezervační smlouvy.

SSBK je tedy využívána především za situace, kdy zájemce o koupi nemovitosti bude potřebovat zajistit finanční prostředky k nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru či jiného finančního produktu. SSBK je akceptována většinou bank jako jeden z důkazů účelovosti použití úvěru – dokladujete jí vaši právo na klasickou účelovou hypotéku nebo úvěr od spořitelny (vždy účelový). V SSBK je totiž detailně popsána nemovitost, jež je předmětem koupě/prodeje.

Zakládáme novou společnost, potřebujeme Smlouvu o smlouvě budoucí kupní

Dalším okruhem použití tohoto smluvního typu je situace, kdy budoucí kupující nemůže v době uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě z nějakého důvodu nabýt vlastnictví k nemovitosti. Nejčastěji tomu tak bývá v případě zahraničních investorů, jejichž právo nabývat nemovitosti v tuzemsku je omezeno devizovými předpisy. Tato situace je pak řešena smlouvou, oprávněním budoucího kupujícího, tedy investora, postoupit práva a povinnosti na třetí subjekt, který v budoucnu bude mít oprávnění nemovitosti na našem území nabývat. Jako příklad tohoto třetího subjektu lze např. uvést nově zakládanou společnost.

Co musí obsahovat smlouva o budoucí kupní smlouvě a jaká má být její forma?

Podstata SSBK spočívá v písemném závazku jejích účastníků, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu za podmínek, které jsou dohodnuty v předmětné smlouvě o budoucí kupní smlouvě.

Je třeba důrazně doporučit, aby úplné znění zamýšlené kupní smlouvy bylo přílohou smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Tímto krokem se vyhnete možnému budoucímu neúspěchu při vyjednávání dalších podmínek smlouvy.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě dává obchodu časový rámec

V případě uzavření kupní smlouvy ve stanoveném termínu potíže nevznikají. Jinak je tomu v případě, že k uzavření smlouvy ve stanoveném termínu nedojde. V takovém případě se lze, na základě ustanovení občanského zákoníku, domáhat u soudu, aby bylo prohlášení vůle jednoho z účastníků nahrazeno soudním rozhodnutím.

Z hlediska nároků na platné uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě je třeba dodržet několik zákonných předpokladů. Z formálního hlediska je především nutné, aby smlouva byla v písemné formě. V rámci obsahu je nutné dostatečně určitým způsobem stanovit smluvní strany, projevit závazek k uzavření kupní smlouvy a dohodou stran také stanovit termín, do něhož musí dojít k uzavření. Vzhledem k tomu, že součástí budoucí smlouvy bývá i smlouva kupní, je nutné zohlednit i tuto skutečnost, a to určením předmětu koupě, určením povinnosti prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo a povinnosti kupujícího zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu. V neposlední řadě je bezpodmínečně nutné stanovit buď konkrétní kupní cenu nemovitosti, nebo alespoň způsob jejího následného určení.

Občanský zákoník nebo obchodní zákoník?

Následně je také třeba upozornit na právní úpravu problematiky. Ačkoliv se obecně režim smlouvy o budoucí kupní smlouvě týkající se převodu vlastnického práva k nemovitostem řídí právní úpravou obsaženou v občanském zákoníku, smlouva o budoucí kupní smlouvě se v obchodních vztazích řídí zásadně obchodním zákoníkem, i když se týká nemovitosti. Na toto je také třeba dát si pozor.

Doporučená ujednání ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě

Vedle nutných smluvních ujednání je třeba také poukázat na ujednání další, která by se, pro vaši ochranu a jistotu, měla ve smlouvě objevit.

• V prvé řadě bývá již ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě stanoven způsob platby kupní ceny. Na základě budoucí smlouvy bývá budoucí kupující povinen uhradit jistou částku (jistinu). Tato částka je složena do notářské či advokátní úschovy s tím, že bývá následně započítána do kupní ceny. Jistina slouží jako dostatečný projev zájmu kupujícího a prodávajícímu dává záruku, že nevyvíjí marné úsilí ve snaze o převod nemovitosti. Ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě jsou tak často ustanovení, která dovolují z jistiny hradit smluvní pokutu. Smluvní pokuta se sjednává pro případ, že by budoucí kupující nesplnil povinnosti vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí. Případně mohou takto složené peníze sloužit k případnému uhrazení smluvní pokuty ve prospěch budoucího prodávajícího, je-li tato pokuta sjednána pro případ porušení povinností vyplývajících ze smlouvy o smlouvě budoucí nebo pro případ odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí.
• Další významnou oblastí, na kterou je nepochybně třeba v rámci výkladu upozornit, je také problematika zajištění, které je ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě možné zakotvit. Jsou tím myšleny především smluvní pokuty za porušení povinností vyplývajících ze smlouvy o smlouvě budoucí.
• Další z možných sankcí, které zde přicházejí v úvahu může být i odstoupení od smlouvy při nesplnění určité povinnosti, ke kterému může dojít také např. na základě nezískání hypotečního úvěru, ukáží-li se prohlášení účastníků ve smlouvě o smlouvě budoucí jako neplatná apod. Důvody odstoupení od smlouvy mohou být dojednány různě, a to jak ve prospěch obou smluvních stran, tak i ve prospěch pouze jedné ze smluvních stran smlouvy o budoucí kupní smlouvě.
• Častým ujednáním bývá závazek budoucího prodávajícího, že nemovitosti, které mají být předmětem kupní smlouvy, nebude tento budoucí prodávající po dobu, po kterou je vázán smlouvou o budoucí kupní smlouvě, moci prodat či převést a žádným způsobem zatěžovat, a to jak ve formě zástavního práva či např. věcných břemen.

Smluvní svoboda účastníků smlouvy o budoucí kupní smlouvě poskytuje celou řadu možností přizpůsobit tuto smlouvu konkrétním potřebám účastníků a jejich momentální i očekávané životní situaci. Z tohoto důvodu nelze zcela vyčerpávajícím způsobem vystihnout veškerá možná ujednání, která se v tomto typu smluv mohou vyskytnout. Vzhledem k obsáhlosti problematiky je na místě doporučit případnou radu zkušeného advokáta, který vám v případě jakýchkoli komplikací podá pomocnou ruku.

Richard Gürlich působí jako advokát ve společnosti GÜRLICH & Co.