Co byste měli vědět o nemovitosti před uzavřením smlouvy

Praxe je bohužel taková, že ve fázi, kdy chodíte po prohlídkách a zvažujete, pro kterou nemovitost se rozhodnout, býváte mnohdy pod časovým tlakem. Tlačit na vás mohou prodávající, může být více zájemců... Málokdo prověřuje nemovitost, tak jak by si věc zasloužila. Výsledkem může být podpis smlouvy na nemovitost, u které začnete nacházet nejen vady faktické, ale i vady právní, které jsou, troufáme si říct, ještě nepříjemnější.

Faktické vady odstraní rekonstrukce

Co rozumíme pod faktickými vadami? Jsou to vlastnosti, které by nemovitost měla mít, aby se dala každodenně užívat. Tyto vady nemusí být vidět na první pohled. Příkladem u bytu mohou být padesát let staré hliníkové rozvody. Byť tento problém s elektřinou hned nevidíte, po spuštění myčky a mikrovlnky zároveň můžete jednoho dne zaplakat. Stejně tak je vhodné prověřit i stav ostatních rozvodů. Není moc horších věcí, než když vám po novém obložení koupelny praskne ve zdi stará trubka s vodou.

Zvláště na prohlídku staršího bytu se vyplatí pozvat i instalatéra a elektrikáře, nebo osobu pracující jako technický dozor, stavbyvedoucí, stavební inženýr apod. Díky důkladné prohlídce získáte silnější pozici při debatě o ceně. Je správné zohlednit náklady na očekávané úpravy v kupní ceně, kterou budete ochotni akceptovat.

V případě novostavby doporučujeme trvat na sjednání záruky včetně stanovení záruční doby v kupní smlouvě či ve smlouvě o dílo. Faktické vady u pozemku si probereme o kus dál.

Právní vada znamená, že jste tři

Zatímco 99 % faktických vad bytů odstraní rekonstrukce, právní vady spočívají v existenci práv třetích osob k nemovitosti, kterou chcete koupit. Zpravidla jde o existenci zástavního práva, věcného břemene nebo nájemní smlouvy. Takováto práva vás mohou bezesporu významně omezovat a za určitých okolností mohou dokonce způsobit i neplatnost celého převodu. Možné problémy si ukážeme na pozemku a bytu/domu.

Nabývání pozemku

Pro naše účely je vhodné se soustředit na nabývání pozemku, na kterém hodláte následně stavět. Zároveň však i každý byt stojí na pozemku, proto bude níže napsané důležité i pro koupě starších bytů i novostaveb (stáváte se přinejmenším podílovými vlastníky pozemku pod budovou).

Předně by vás mělo zajímat, zda je pozemek formálně určen k zástavbě, v jakém rozsahu a případně za jakých podmínek. Současně je třeba zjistit, jaká zástavba je v budoucnu plánována v okolí pozemku, zda bude možno k pozemku dovést inženýrské sítě a vybudovat na něm potřebné přípojky a prověřit, že se pozemek nachází v ekologicky nezávadné lokalitě. Dále je vhodné opatřit si také předběžné vyjádření správních úřadů, které se budou vyjadřovat k žádosti o vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení a k zamýšlené výstavbě.

Je téměř nutné seznámit se se zápisem v katastru nemovitostí. Z katastru nemovitostí můžete s jistotou zjistit smluvně zřízená zástavní práva, smluvně zřízení věcná břemena, omezení vlastnických práv vyplývajících ze spoluvlastnictví věci či skutečnosti, že v současnosti evidované právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou, tzv. plomba.

V katastru nemovitostí by také měla být zpravidla z úřední povinnosti zaznamenána zástavní práva vzniklá ze zákona, věcná břemena zřízená na základě zákona či ta, která vznikla vydržením a současně také jakákoli věcná práva, která vznikla na základě rozhodnutí soudu či jiného orgánu.

Vše výše uvedené by vám tak mělo ušetřit celou řadu potíží. Na druhou stranu je však nutné dodat, že v katastru nemovitostí nejsou evidovány nájemní smlouvy ani smlouvy o zřízení jiných užívacích práv, která nejsou věcnými právy, a zjištění jejich existence může být rovněž problematické. Stejně tak je obtížně zjistitelná problematika nedořešených restitučních vztahů, a v určité fázi řízení rovněž fakt, že může být postižena výkonem soudního či správního rozhodnutí nebo exekuce.

Nabývání domu či bytu

Typově stejná věcná či závazková práva třetích osob mohou existovat i ve vztahu k domu či bytu. Při koupi bytu je spolu s ním převáděn nejen spoluvlastnický podíl na pozemku pod budovou, ale zároveň i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, v níž se byt nachází. I na tomto místě je třeba doporučit, abyste se nezaměřili při prověřování faktického či právního stavu nemovitosti pouze na bytovou jednotku jako takovou. Vhodné je seznámit se současně se stanovami společenství vlastníků jednotek v domě, kterými budete po nabytí bytové jednotky rovněž vázáni a z nichž pro vás může vyplývat celá řada povinností, mezi něž lze řadit např. povinnost přispívat do fondu oprav domu apod.

Jako speciální kategorii při nabývání bytu je třeba označit tzv. byty družstevní, u nichž se fakticky nejedná o převod vlastnického práva k nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností. Nejvýznamnějším právem je právo užívání některé z bytových jednotek ve vlastnictví bytového družstva, kterého se stanete členem. Podíly v družstvu jsou nejčastěji nabývány s tím, že po určité době dojde k převodu vlastnického práva k užívanému družstevnímu bytu z bytového družstva, který je nájemcem daného bytu. Proto je také žádoucí při převodu členských práv a povinností prověřit nejen majetkovou situaci a obsah stanov bytového družstva, které je právnickou osobou jako obchodní společnosti, ale zároveň faktický a právní stav bytu ve vlastnictví dotčeného družstva.

Richard Gürlich působí jako advokát ve společnosti GÜRLICH & Co.