Fajkus: Realitní trh byl, je a vždy bude o starších bytech

S Jiřím Fajkusem, místopředsedou představenstva společnosti Real Spektrum, a. s.,
jsme si povídali o cenách nemovitostí napříč celým realitním trhem.

Jak byste charakterizoval současný stav trhu s nemovitostmi? Když bychom porovnávali s ekonomikou – odráží se realitní trh také ode dna nebo naopak ještě dna nedosáhl?
Probíhá stabilizace na realitním trhu, trh se dále nepropadá. Oživení lze očekávat koncem roku, bude ovšem velmi opatrné. Trh zůstane letos na číslech z let před boomem, tedy jde o jakýsi „návrat“ někdy do roku 2004. Dno již bylo dosaženo, v některých segmentech a lokalitách se však může jednat o dno „pohyblivé“.

Jaké typy nemovitostí (nehledě na lokalitu) dostaly největší ránu?
V rezidenčních nemovitostech dostaly největší zásah starší byty v panelových sídlištích (někdy až 30-ti procentní pokles cen). Některé komerční nemovitosti (především kategorie B) mohou ještě plný zásah očekávat.

Jedna věc je oficiální cenová nabídka, zde třeba i některé nemovitosti cenu udržely. Druhá věc je časté zlevňování „na místě“. Hodně prodávajících je ochotných při osobním setkání jít s cenou dolů o dalších 5-10 %. Když toto započteme, je možná propad cen ještě vyšší než zmiňujete…
I nové bydlení bylo náchylné k individuálním slevám. Vzhledem k omezení nové výstavby jsou však pouze doprodávány existující projekty. Individuálně lze vyjednat slevu do 10 % i u starších rodinných domů. Většinou však nabídkové ceny již respektují aktuální stav na trhu.

Na přelomu 2007/2008 jsme zde měli cenovou bublinu. Ta evidentně z větší části splaskla. Odvážil byste se predikovat, zda (nebo kdy) se ceny vrátí na hodnoty 2007/2008?
U některých nemovitostí se ceny na původní výši nemusí vrátit vůbec (paneláky). Nebo alespoň porostou pomaleji, než nové byty a  budou udržovat zdravý cenový rozdíl mezi novým a starším bydlením. Nadhodnocené komerční nemovitosti mohou ještě ztrácet s růstem výnosů (yieldu) a poklesem nájemného. Jejich zotavení lze očekávat až ve střednědobém horizontu. (Přitom z dlouhodobého hlediska jsme všichni mrtví.) Makroekonomicky se reality dostávají zpět na základnu investiční pyramidy a tvoří konzervativní investiční alternativu  s nízkým rizikem a přiměřeným výnosem. 

Podívejme se na ceny ještě konkrétněji. Dalo by se říct, že ceny pozemků byly poznamenány nejméně? Jaký je trend? (město/venkov)
Ceny individuálních stavebních pozemků v dobré lokalitě v blízkosti velkých měst skutečně cenově odolaly velmi dobře. Developerské pozemky pro hromadnější výstavbu musely ceny výrazně korigovat.

Jaký je váš komentář k cenám novostaveb? Evidentně poklesl počet nových projektů…
…a po doprodeji existujících projektů hrozí paradoxně nedostatek nové nabídky a růst cen, především ve velkých městech.

Hovoříte o tom, že realitní segment rodinných domů bude muset přehodnotit svá kritéria. Dopadla tedy krize i na ceny RD?
Zprostředkovaně. Kupující získá méně za prodej bytu, banka mu půjčí rovněž méně a prodávající, chce-li prodat, musí s cenou dolů, i v tomto, nabídkově mělkém sektoru rezidenčního trhu, který jinak tržním výkyvům odolává dobře, vzhledem k trvalému mírnému převisu poptávky nad nabídkou.

Staré byty zasáhl cenový pokles už více než před rokem. Vzhledem k omezení počtu projektů novostaveb však mohou dnes tvořit zásadní část nabídky. Jaké jsou vaše zkušenosti?
Trh byl, je a vždy bude o starších bytech. To je tržní kotva i do budoucna. Nová výstavba však  (spolu s rekonstrukcemi staršího bydlení a rehumanizací panelových sídlišť) musí udržovat úroveň bytového fondu. Trh se však cenově diferencuje na starší a nové bydlení, sociální, standardní a luxusní byty.

Dá se říci o jaké nemovitosti je v současnosti největší zájem? Jsou to třeba malometrážní byty?
I v tom se trh vrátil o pět let nazpět a největší poptávka je po malých a levných bytech. A chatách a chalupách s alternativou celoročního bydlení. Tedy: Bydlet radši levněji, než dobře. Na druhé straně okrajová, ale solventní poptávka po luxusu je zde stále.

Platí stále rčení, že každá cena má svého kupce?
Každá nemovitost má svého kupce za rozumnou, spravedlivou cenu. Pod tuto cenu už nemá svého prodávajícího!

A obligátní otázka na závěr. Co byste poradil člověku, který má v současnosti zájem o koupi nemovitosti – má ještě počkat a spekulovat na další pokles ceny? A co by naopak měl dělat člověk, který chce nemovitost prodat? Jít s cenou dolů nebo počkat až se trend otočí a ceny opět porostou?
Trend se neotočí ze dne na den, ale kdo potřebuje bydlet, ať na nic nečeká nebo zjistí, že už zase nakupuje na rostoucím trhu. Cenové dno poznáme až zpětně, až ceny zase porostou. Kdo musí prodat, nechť prodá za aktuální tržní cenu, aby prodal vůbec a včas. Obecně však platí, že investovat se má vždy, je-li trh na cenových minimech. Doba nejlepších nákupů je zde.

Děkuji za rozhovor,
Tomáš Skolek, Finance.cz