O regulaci a deregulaci nájemného

Do roku 1989 byly ceny všeho určovány nikoliv trhem, tedy nabídkou a poptávkou, ale jako řada dalších věcí centrálními orgány. Pro současné dospívající je již asi nepředstavitelné, že téměř všechny obaly výrobků nesly na sobě patřičné kolečko, v němž byla předtištěna maloobchodní cena zboží. Nejinak tomu bylo i u nájemného, jehož výše byla držena uměle nízko, a to vyhláškou Ústřední správy pro rozvoj místního hospodářství č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu.

Po revoluci nově

Tato vyhláška byla zrušena až v roce 1993 vyhláškou č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytované s užíváním bytu, která určovala maximální výši nájemného i ceny služeb poskytovaných spolu s nájmem. Tato vyhláška byla vydána ministerstvem financí na základě zmocnění uvedeného v § 20 zákona č. 526/1990, o cenách a nabyla účinnosti v polovině roku 1993.

Nevztahovala se na družstevní byty, diplomatické byty, nájmy sjednané cizinci, a zejména na byty a domy postavené bez účasti veřejných prostředků a kolaudované po 30. červnu 1993 nebo na nově sjednávané nájmy bytů v rodinných domech, pokud se nejednalo o přechod nájmu. Od poloviny roku 1995 pak regulace výše nájemného neplatila ani pro nově sjednávané nájmy v bytech.

Skupina 14 senátorů napadla ústavnost této vyhlášky, a na základě jejich návrhu zrušil Ústavní soud svým nálezem č. 231/2000 Sb. vyhlášku č. 175/1993 Sb. Svou argumentaci opřel Ústavní soud o tvrzení, že vyhláškou určené nájemné nepostačuje ani pro prostou údržbu majetku, natož pro jeho regeneraci, a z toho důvodu je napadená vyhkáška v rozporu s Ústavou a Listinou základních práv a svobod.

Přestože svůj nález vydal již v červnu 2000, zrušil vyhlášku až ke dni 31. 12. 2001, aby (slovy nálezu) legislativě poskytl dostatek času k vytvoření nového kvalitního právního předpisu.

To vše bylo již v době, kdy výše regulovaného a tržního nájemného se velmi výrazně lišila, a proto se s napjetím očekávalo, zda-li tento krok Ústavního soudu povede k zahájení procesu deregulace nájemného.

Deregulace začíná

Přestože o zrušení vyhlášky bylo rozhodnuto již v roce 2000, teprve v březnu 2006 byl přijat zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, tedy jinými slovy o postupné deregulaci.

Zákon dává pronajímatelům možnost, pokud se s nájemci nedohodnou jinak, každoročně až do roku 2010, a to vždy s platností od 1. ledna každého příslušného roku nájemné jednostranně zvýšit.

Konkrétní jednostranné zvýšení nájemného v každém vymezeném období 12 měsíců nesmělo být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu.

Cílovou hodnotou měsíčního nájemného pak je nájemné, kterého může být dosaženo ke konci deregulace. Pokud se předchozí řádky jeví poněkud nesrozumitelné, pak ještě více nesrozumitelný je vzorec výpočtu nárůstu nájemného. Zájemci jej mohou nalézt v příloze zákona. Naštěstí však na webu Ministerstva pro místní rozvoj je možné nalézt kalkulačku výpočtu maximálního možného navýšení pro jednotlivé roky.

Oznámení čtvrt roku dopředu

Uplatnit navýšení nájemného bylo a je možné pouze po předchozím oznámení. Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného.

Povinnost platit zvýšené nájemné pak vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě byl a je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného.

Velká města s úlevou

Jelikož největší rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným byl ve velkých městech a v okolí Prahy, bylo zároveň navyšování nájemného v těchto městech nejcitelnější. V květnu 2009 na tuto skutečnost reagoval Parlament ČR schválení zákona č. 150/2009 Sb., který mění deregulační zákon a kterým ulevil nájemníkům bytů ve velkých městech.

U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín bylo prodlouženo období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem o 2 roky až do 31. prosince 2012. Díky tomu došlo k rozložení navyšování nájemného na delší časové období a tím se navyšování nájmů stává méně skokovým.