Jak vysokou hypotéku můžete získat?

Zkoušeli jste již použít hypoteční kalkulačky, ale v bance jste zjistili, že realita je jiná? Většina bank používá tzv. Risk-based scoring a podle něj určuje cenu vašeho hypotečního úvěru – respektive jeho sazbu. V praxi to znamená přirážky k inzerované sazbě podle toho, jaký máte příjem.

Rozdělení klientů do určitých skupin a výši přirážek podle tohoto rozdělení si přitom banky střeží jako svoji interní informaci. Proto se u takových bank výši hypotečního úvěru, který můžete dostat, dozvíte až na osobní schůzce. Tedy po té, co od vás banka získá všechny potřebné informace.

Co ovlivňuje výši hypotečního úvěru

Základním parametrem je vždy zástavní hodnota nemovitosti. Ta ale může být odlišná od kupní ceny! Častým případem, kdy se s tímto rozporem lze setkat, je koupě bytu v panelovém domě. Za tyto byty požadují prodávající mnohdy vyšší cenu, než jaká je ve skutečnosti hodnota nemovitosti.

Kupní cena je záležitostí mezi prodávajícím a kupujícím a zástavní hodnota by se jí měla blížit. Zástavní hodnota má vyjadřovat tržní cenu nemovitosti v delším časovém horizontu, a určuje částku, kterou je možné se za úvěr na danou nemovitost zaručit. Stropem poskytnutého úvěru bude tedy vždy zástavní hodnota nemovitosti, kterou bance do zástavy nabízíte. Ne nutně to musí být kupovaná nemovitost. Můžete použít jakoukoliv nemovitost, kterou máte ve vlastnictví vy nebo někdo z okruhu vašich známých, kdo je ochoten ji dát do zástavy ve prospěch vašeho úvěru. Důležité také je, aby se jednalo o typ nemovitosti, které banka jako zástavu akceptuje (nejčastěji se jedná o rodinné nebo bytové domy nebo o bytové jednotky).

Druhým důležitým parametrem je schopnost úvěr splácet

Banka se dívá na to, jaké máte příjmy a jaké máte výdaje. Do příjmů přitom nepočítá jen pravidelný příjem ze závislé činnosti, nebo výdělek OSVČ, (banky akceptují i příjem ze zahraničí), ale započítávají se i rodičovské příspěvky, renty, výživné, důchod, příjmy z pronájmů a jiné i pravidelné příjmy, které lze prokázat.

Na straně výdajů banku zajímá to, v jaké žijete domácnosti, tedy s kolika lidmi ji sdílíte. To totiž ovlivňuje náklady na její vedení, stejně jako počet závislých osob, které nelze opomenout. Také je důležité, zda splácíte nějaký leasing, či jiný spotřebitelský úvěr a jak dlouho budete ještě jejich splátkami zatíženi. Totéž platí o stavebním spoření, nebo penzijním připojištění. V obou případech se jedná o pravidelné platby, které jste povinni odvádět a je třeba je započítat do výdajů vaší domácnosti. Některé banky však nepočítají tyto částky do výdajů, pakliže mají v brzké době (např. do 3 měsíců) zaniknout. 

I účel ovlivňuje max. výši úvěru

Třetím a neméně zanedbatelným faktorem maximální možné výše účelového hypotečního úvěru je jeho účel, tedy např. výše kupní ceny nebo rozpočtové náklady stavby.

Svou nezanedbatelnou roli ale hraje také kombinace všech parametrů úvěru. Je dobré si např. uvědomit, že  čím rychleji chci úvěr splatit (volím tedy kratší dobu splatnosti) a čím vyšší úvěr ve vztahu k nabízené zástavní hodnotě nemovitosti požaduji (pak díky malému nebo nulovému podílu vlastních zdrojů obdržím od banky vyšší úrokovou sazbu) tím nižší úvěr mohu pravděpodobně získat. Je to logické, protože vyšší splátky z důvodu kratší splatnosti a vyššího úroku zatíží měsíční rozpočet člověka více, než splátky nižší.

Jak to funguje v praxi?

Ukažme si, jaké rozdíly ve výši úvěru mohou způsobit různé parametry úvěru, různé výše příjmů a výdajů i uspořádání domácnosti.

Tabulka: Maximální výše úvěru pro žadatele s příjmem 30.000 Kč čistého; pro úvěr do 70 % hodnoty nemovitosti s fixací na 3 roky a splatností 20 let

Společenská charakteristika žadatele	Max. možná výše úvěru
Jednotlivec	3,046 mil. Kč
Manželé bez dítěte	2,571 mil. Kč
Nesezdaný pár  bez dítěte	2,3 mil. Kč
Manželé s dítětem do 6 let	2,152 mil. Kč
Manželé s dítětem ve věku 12 let	2,106 mil. Kč
Samotná maminka s dítětem ve věku 12 let	2, 652 mil. Kč
Manželé s dospělým závislým dítětem	2,07 mil. Kč
Manželé s 2 dětmi do 6 let	1,847 mil. Kč
Výdajová charakteristika žadatele	Max. možná výše úvěru
Jednotlivec s leasingem 5000 Kč	2,413 mil. Kč
Jednotlivec: 5000 Kč leasing, 1500 Kč SS	2,223 mil. Kč.
Charakteristika úvěru	Max. možná výše úvěru
Jednotlivec se splatností úvěru 10 let	1,858 mil. Kč.
Jednotlivec s úvěrem na 85 % LTV	2,996 mil. Kč
Jednotlivec s úvěrem na 100 % LTV	2,296 mil. Kč

Pozn. Počítáno pro klienty HB, kteří využijí současné letní nabídky, nechávají si výplatu posílat do ČSOB u vyberou si dvě ze tří nabízených pojištění. Počítáno s akční sazbou 4,49, která platí do 31.8.2010 pro úvěry nad 2 mil. Kč

• Jednotlivec versus manželé

Když člověk žije sám, nemá takovou spotřebu, jako když není sám, takže některé výdaje mohou být nižší. Na druhou stranu si musí vystačit jen s jedním příjmem a to i na fixní výdaje. Banky vychází z výpočtu životního minima a určité rezervy, která klientovi dovolí vést řádný chod své domácnosti, aniž by jeho životní úroveň musela kvůli splátkám klesnout pod životní minimum.

Když se tedy podíváme na situaci manželského bezdětného páru a domácnosti jednotlivce a řekneme, že budou obě domácnosti mít stejný příjem ve výši 30 000 korun čistého a budou chtít stejný úvěr – do 70 % hodnoty nemovitosti s fixací na 3 roky a splatností 20 let, může si jednotlivec vzít úvěr až 3,046 mil. Kč. Maximální výše úvěru pro manželský pár bude za stejných podmínek 2,571 mil. korun. Náklady na společnou domácnost, ve které žijí dva dospělí lidé jsou totiž větší, než když se jedná o jednotlivce.

• Manželé versus nesezdaný pár

Manželský status není pro banky jen kusem papíru, ale i jistým potvrzením, že spolu daný pár sdílí jednu domácnost a tedy i náklady na ni. Platí to i o registrovaných párech, u kterých je vzájemná vyživovací povinnost. U manželského páru se tedy počítá s náklady na jednu domácnost u nesezdaných párů na dvě. Proto v praxi manželé se stejným příjmem dosáhnou na vyšší úvěr, než dvojice, která se pro svatbu nerozhodla. Připomeňme si manželský pár z předchozího příkladu. S příjmem 30 000 korun by dosáhl na úvěr přes dva a půlmilionu korun. Za stejných podmínek by neoddaní partneři získali úvěr nižší. Jeho maximální výše by byla 2,3 miliony korun.

• Manželé s dětmi a bez dětí

Náklady rostou i s povinností starat se o děti. Bezdětný manželský pár z našeho příkladu by s 30 000 příjmem dosáhl na více než dva a půl milionu korun. S jedním dítětem do 6 let věku získá úvěr ve výši 2,152 mil Kč. Kdyby měli dítě ve věku 12 let, pak je maximální výše úvěru pro takovýto manželský pár 2,106 mil Kč. S dospělým dítětem, které je na rodičích stále závislé, může rodina získat úvěr až na 2,07 mil Kč. Platí tedy to, že jak se s věkem dítěte na něj zvyšují potřebné náklady, snižuje se i výše maximálního možného úvěru pro rodinu, která se o něj stará. Podobně ovlivňuje výši úvěru i počet dětí. Zatímco by naše příkladová rodina s jedním dítětem do 6 let mohla získat úvěr až na 2,152 milionu, se dvěma dětmi ve věku do 6 let může rodina dostat úvěr na 1,847 mil.

Kdyby si úvěr chtěla vzít například samotná maminka, která má opět příjem 30 000 korun a dítě ve věku 12 let, mohla by si vzít úvěr na 2 652 000 korun. Jedná se tedy o vyšší úvěr, než u manželského páru, který musí pokrýt náklady na dvě dospělé osoby. Vždy však záleží na zvážení klienta, zda zvládne danou výši splátky. Mnohdy bychom nedoporučili vzít si úvěr v jeho maximální možné výši, ale vždy záleží na daném případu.

• Rozdílné příjmy a výdaje

Příjmy a výdaje samozřejmě maximální možnou výši úvěru ovlivňují zásadně. Když se vrátíme k našemu nezadanému člověku, který bydlí sám, má příjem 30 tisíc korun a nemá žádné výdaje, dostane více než 3 miliony korun. Pokud by platil měsíčně leasing ve výši 5 000 korun, maximální možná výše úvěru by se mu snížila na 2 413 000 korun. Kdyby si k leasingu platil i 1500 korun na stavební spoření, sníží se maximální možná hypotéka pro takového člověka na 2,223 mil. Kč.

• Rozdílné parametry hypotečního úvěru

Kdybychom stále zůstali u našeho bezdětného jednotlivce, který žije sám, nemá žádné další výdaje a chtěli se podívat, jak parametry úvěru ovlivní maximální délku úvěru, nedošli bychom k žádným překvapivým novinkám. S kratší dobou splatnosti úvěru, tedy i vyšší měsíční splátkou, klesá maximální možná výše úvěru. Zatímco při splatnosti na 20 let přesahuje výše úvěru 3 miliony korun. Pokud bude stejný člověk chtít splácet úvěr do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti jen 10 let, pak se stejným příjmem dosáhne na úvěr v maximální výši jen 1,858 mil. Kč.

Pokud by náš klient zvolil splatnost 20 let, ale měl by nižší částku pro vlastní investici, a proto potřeboval úvěr například do 85% zástavní hodnoty, opět by se výše potenciálního úvěru snížila o zhruba 50 000 korun. Kdyby však náš klient neměl žádnou svoji hotovost a potřeboval 100% hypoteční úvěr, mohl by získat 2,296 milionu. Je to dáno tím, že u 100% úvěru roste výše sazby i se vyžaduje větší rezerva v příjmu klienta. Proto se snižuje i maximální možná výše pro úvěr.

Rozdíl může hrát i délka fixace, protože i ta ovlivňuje výši úrokové sazby, čímž i splátky a tedy i maximum pro úvěr. Nejdražší fixace jsou dlouhodobé – na 15 a více let. Jimi si ale klient zase může zajistit stejnou splátku po celou dobu hypotečního úvěru. Takže se někomu z dlouhodobého hlediska mohou vyplatit.

Všechny výše uvedené a popsané faktory se sčítají a společně určují celkovou výši možného úvěru.

Autorka je ředitelka vývoje produktů Hypoteční banky