Byt v paneláku bez vlastních úspor nekoupíte

Chcete bydlet ve vlastním a uvažujete o bytu v paneláku? Říkáte si, že je to pro vás ta cenově nejdostupnější varianta vzhledem k vašim úsporám a příjmům? V tom případě slyšte zajímavý paradox – na byt v paneláku má jen málokdo.

Ti z vás, co kupovali nemovitost, to znají. Od původního rozhodnutí – koupit - po podepsání kupní smlouvy může cesta vést do mnoha slepých uliček. Jedna z nich může ležet právě v panelovém domě. Na starý panelový byt potřebujete paradoxně často více vlastních úspor než na nový byt v cihle. Důvodem je především výše ceny, za kterou se byt prodává vzhledem k výši ceny, na kterou je byt odhadován. Sekundární příčinou pak může být výše úvěru, kterou vám finanční instituce bude ochotna poskytnout.

Ceny panelových bytů

Cenová bublina na trhu nemovitostí již téměř splaskla. Když se podíváme zpátky, za  nejvíce nadhodnocené lze považovat panelové byty (postavené zhruba před 30 lety). Takové byty se ještě před rokem prodávaly vysoko nad 2 miliony korun (70m2, město), často jen o něco levněji než cihlové novostavby.

Jak již bylo řečeno, cenová bublina z velké části splaskla. I dnes se však stále setkáte s panelovými byty s neslušně vysokou cenou. Podívejme se ale na důvody, proč byly panelové byty prodávány tak draho, resp. proč stále ještě mnohdy jsou:

• mnohé panelové domy mají za sebou revitalizaci; jsou zateplené, mají nové fasády, okna, balkony…
• byty jsou po rekonstrukci; nové jádro není výjimkou, v prodávaném bytě je kuchyňská linka, vestavěné skříně a třeba zůstává i další vybavení.

Výše uvedené faktory, způsobují, že vlastník bytu ho prodává za cenu podobnou, jakou má na trhu i cihlová novostavba. Z pohledu vlastníka má tato cena určitě opodstatnění. Z pohledu kupujícího ho můžeme najít taky – dostane rekonstruovaný, vybavený byt v revitalizovaném domě. Že se jedná o dům panelový, mnohým nevadí. Úvěrová instituce se však na celou věc dívá trochu jinak.

Odhad nemovitosti

Každá banka či spořitelna po vás bude chtít cenový odhad nemovitosti. Ten vyhotovuje interní nebo externí odhadce – osoba, na kterou vy nemáte žádné páky. Odhadce přijde nemovitost nafotit a na základě jejího stavu a tabulek stanoví odhadní cenu – cenu určenou pro konkrétní banku/spořitelnu.

A zde narazíte u panelových bytů na problém. Odhadce používá určité koeficienty, kterými násobí rozlohu bytu. Koeficient vychází z lokality a typu nemovitosti. Starší panelový byt mívá vždy horší koeficient než cihlová novostavba. Při odhadu hraje i zásadní roli to, pro jakou banku je dělán. Některé třeba započítávají plochu balkónu, jiné ne. Rozdílné přístupy nalezneme i ke sklepním prostorám. Zcela zásadní také je, že do ocenění nebývá započítáno vybavení bytu, co v bytě případně zůstává (prodávající ho však samozřejmě účtuje). Ve výsledku pak často dostanete od odhadce cenový odhad o 10-30 % nižší než je kupní cena. Co to znamená pro úvěr od banky?

Ochota banky půjčit

Pokud v bance žádáte o 100% úvěr, znamená to, že těmi 100 % se rozumí hodnota spočtená odhadcem. Představte si, že máte zájem o panelový byt prodávaný za 2,1 mil. Kč. Odhadce ho však ohodnotí na 1,8 mil. Kč. Banka by vám tedy dala maximálně 1,8 mil. Kč v podobě 100% hypotéky, která není sama o sobě co do výše úrokových sazeb výhrou. Pokud byste chtěli 85% úvěr, museli byste disponovat 570.000 Kč, tedy zjednodušeně 25 % vlastních úspor. U nového bytu za 2,1 mil. Kč byste potřebovali na 85 % úvěr opravdu jenom 15 %, tedy něco přes 300.000 Kč.

Při žádání o 100% hypotéku na panelový byt můžete narazit ještě na jeden problém. Je jen několik bankovních domů, které 100% úvěr poskytují – zda ho dostanete záleží na vaši bonitě a zástavě. Banky se dívají na zástavu jako na investici; pokud je zástavou panelový byt, banka může ze 100 % mnohdy snížit třeba na 95 nebo 90 %.

Přesto, že banky komunikují, že půjčují stejně na cihlové i panelové byty, právě ve chvíli, kdy by panelový byt měl figurovat jako zástava, z této nabídky někdy ustupují. A vy potřebujete dalších 5 nebo 10 %...