Můžete dostat výpověď z nájmu z důvodu podnikání v bytě?

Jste podnikatel, živnostník, a jako adresu sídla máte uvedenou adresu svého bydliště. Pronajímatel s vámi chce ukončit nájemní vztah a tvrdí, že v bytě podnikáte (např. vypisujete klientům faktury), což je pro něj zákonný důvod k výpovědi z nájmu bytu. Je k takovému to kroku pronajímatel oprávněn?

Podnikání v bytě je možné chápat jako hrubé porušení povinností nájemce

Obecně lze říci, že byt má primárně sloužit k bydlení, nikoliv k podnikání - v bytě tedy není podnikání povolené. Koneckonců, účel bytu, pro který je kolaudován, není výkon podnikatelské činnosti, ale bydlení. Přistoupí-li pronajímatel k podání výpovědi z nájmu bytu, je k takovému kroku oprávněn - podnikání v bytě je možné chápat jako hrubé porušení povinností nájemce, které mu z nájmu bytu vyplývají.

Občanský zákoník k výpovědi říká, že pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně. Bez přivolení soudu tak může dát výpověď jen tehdy, jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu. Soudní praxe podnikání v bytě jako hrubé porušení povinností nájemce již delší dobu bezproblémově uznává a to často i v případě, že máte k podnikání v nájemním bytě souhlas pronajímatele (především v situaci, kdy předmět podnikání zcela odporuje kolaudaci).

Výkon podnikatelské činnosti má značné dopady i v daňové oblasti. Byt totiž podléhá vyššímu zdanění, podobně jako nebytové prostory. V tomto směru je otázka podnikání v bytě tedy jasná.

Chcete se na něco zeptat? Vyzkoušejte firemní poradnu.

Je administrativní činnost podnikáním?

Méně jednoznačná je situace, kdy pronajímatel za podnikání považuje i stav, kdy v bytě živnostník vykonává některé administrativní práce (jednoduché účetnictví, kontrola materiálů, vyřizování objednávek, vypisování faktur zákazníkům). Tyto práce jsou spojené s podnikáním, lze je však možné bez větších obtíží považovat za obvyklou činnost, která je s užíváním bytu spojená.

Administrativní práce nesplňují jednak definici podnikání a také je nelze považovat za činnost, která by se příčila kolaudačnímu účelu bytu. Administrativní práce ani nadměrně nezatěžují byt, ani společné prostory (návštěvami klientů). Tím tedy ani není majetek pronajímatele nad mírů přiměřenou poměrům zatěžován.

Ostatně skutečnost, že administrativní práce nelze hodnotit jako podnikání v bytě (hrubé porušení povinností nájemce), lze dovodit i ze soudní praxe. Ta říká, že by bylo nepřípustným zasahováním a omezováním práv nájemce trvat na požadavku, že v bytě nesmí vykonávat žádnou administrativní činnost související s podnikatelskou činností. Nehledě na obtížnost případného dokazování činnosti za situace, že by sídlo podnikání bylo mimo byt…

Soudní praxe tedy uznává, že existují živnosti, které vůbec není nutno provozovat v provozovně a bylo by nepřípustným omezením práv nájemce trvat na požadavku, že v bytě nesmí vykonávat žádnou administrativní činnost souvisící s jeho podnikatelskou činností.

Sídlo podnikání v bytě nic neznamená

Pokud na to, že v bytě podnikáte, usuzuje pronajímatel pouze na základě uvedení adresy bytu do živnostenského listu (splnění zákonné podmínky), výpověď nemá šanci na úspěch. Vlastnictví živnostenského listu automaticky neznamená, že opravdu podnikáte. Faktickým podnikatelem se stáváte až v okamžiku, kdy začnete skutečně podnikat (vykonávat podnikatelskou činnost). Podle živnostenského zákona má totiž uvedení místa podnikání pouze evidenční charakter, ze kterého nemůže pronajímatel v žádném případě jednoznačně dovodit, že by v bytě docházelo k výkonu podnikatelské činnosti (více v průvodci živnostenským podnikáním).

Pro úspěšné podání výpovědi je rozhodujícím faktorem vlastní výkon podnikání, které obchodní zákoník definuje jako soustavnou samostatnou činnost prováděnou podnikatelem vlastním jménem, na vlastní účet a odpovědnost a to celé za účelem dosažení zisku. Pakliže v bytě tedy opravdu podnikáte (např. máte zřízenou výrobnu apod.), tak se bezesporu jedná o výkon vlastní podnikatelské činnosti a pronajímatel je oprávněn nájem bytu jednostranně vypovědět.

Chcete se na něco zeptat? Vyzkoušejte firemní poradnu.