Jak na daně při převodu nemovitosti?

Ideální je samozřejmě stav, kdy se oba partneři rozumně domluví, jak s danou nemovitostí naloží. Možnosti jsou dvě: prodej nemovitosti nebo vyplacení jednoho z partnerů a převod práv poloviny nemovitosti na druhého partnera. Při prodeji nemovitosti se zpravidla výtěžek z prodeje rozdělí rovným dílem mezi oba partnery a každý z nich se následně vypořádá se svojí hypotékou. Druhá varianta je však častejší. Jak tedy postupovat při převodu práv na druhého partnera?

Jakou smlouvu sepsat?

Pro změnu majetkových poměrů u nemovitosti v katastru nemovitosti je zapotřebí katastrálnímu úřadu předložit vkladovou listinu (buď darovací, nebo kupní smlouvu). Jestliže je i po rozchodu vztah obou partnerů bezproblémový, tak si můžou partneři uvedené smlouvy sepsat sami. V opačném případě je vždy lepší se obrátit na právníka. Na právníka je lepší se obrátit i v případě, že mají partneři rádi jistotu. Při řešení majetkové situace ohledně nemovitosti se totiž rozhodně nejedná o malé finanční prostředky.

Kdy je finančně výhodnější darovací smlouva?

Novelou zákona platné od roku 2008 došlo ke změnám u darovací daně (platí i pro daň dědickou). V Česku jsou tři zákonné linie pro výpočet a odvod daně darovací (i dědické).

• v první linii jsou děti a manželé
• ve druhé linii jsou sourozenci, tety, strýci, švagři, snachy…
• ve třetí linii jsou ostatní občané

Daňová povinnost u darovací daně se týká pouze třetí linie. Nejnižší sazba daně činí 7 % (pro majetek do 1 mil. Kč), nejvyšší sazba daně činí 40% (pro majetek nad 50 mil. Kč). V případě, že je mezi spoluvlastníky nemovitosti příbuzenský vztah, tak je daňově výhodnější darovací smlouva. V darovací smlouvě je vhodné uvést příbuzenský vztah, aby bylo ihned patrno, že není zapotřebí odvádět darovací daň. U partnerů spoluvlastníků však není příbuzenský vztah, proto je zapotřebí sepsat kupní smlouvu. Pokud měli totiž v dané nemovitosti bydliště nějméně po dobu 2 let, tak se bude odvádět pouze daň z převodu nemovitosti (3 %), která je v tomto případě nižší než nejnižší sazba darovací daně.

Jaké se platí daně?

Při prodeji nemovitosti je však potřeba počítat s platbou daní – daně z převodu nemovitosti a daně z příjmu fyzických osob.

Daň z převodu nemovitosti

Princip daně z převodu nemovitosti je obdobný ve všech zemích světa. Dani podléhá úplatný převod nebo přechod vlastnického práva k nemovitostem (např. pozemku, bytu, stavbě…) Daň z převodu nemovitosti je jednorázovou daní. Daň z převodu nemovitosti zpravidla zaplatí finančnímu úřadu prodávající nemovitosti. Sazba daně z převodu nemovitosti činí 3 % z ceny dle znaleckého posudku. Daň z převodu nemovitosti musí být zaplacena do 3 měsíců od zapsaání vkladu do katastru nemovitosti. Daň se však neplatí např. v těchto případech:

• bezúplatné převody bytů z vlastnictví družstev do vlastnictví členů
• převody rodinných domků a garáží a bytů z majetku družstev do vlastnictví členů těchto družstev
• převody bytů a garáží z vlastnictví právnické osoby, vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem budovy, do vlastnictví fyzických osob – nájemců převáděných bytů

Dále je od daně v Česku osvobozen první úplatný převod nebo přechod vlastnictví:

• ke stavbě, která je novou stavbou a nebyla dosud užívána
• k bytu v nové stavbě a k bytu, který vznikl změnou dokončené stavby a nebyl dosud užíván

Daň z příjmu fyzických osob

V některých zákonných případech se daň z prodeje rodinného domu či bytu neplatí. Na tuto skutečnost je vždy třeba pamatovat. V Česku je rovná 15% sazba daně z příjmu fyzických osob. Zaplacená daň by výrazně prodej nemovitosti „prodražila“ a prodávající musí příjem z prodeje uvést do svého daňového přiznání. Jaké podmínky je tedy zapotřebí splnit, aby se neplatila daň z příjmu při prodeji rodinného domu, bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku?

• prodávající musel mít v uvedené nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem
• pokud prodávající neměl v uvedené nemovitosti dva roky bydliště před jeho prodejem, tak je tento příjem osvobozen, pouze pokud použije prodávající získané prostředky na uspokojení své bytové potřeby
• jestliže prodávající nesplňuje podmínku bydlení, musel prodanou nemovitost vlastnit nejméně pět let, aby z tohoto příjmu nemusel platit daň z příjmu

Trochu jiná je situace u družstevních bytů. V tomto případě se totiž při prodeji jedná o převod členských práv družstva. Daň z příjmu fyzických osob se v tomto případě neplatí, když přesahuje doba mezi nabytím členských práv a jejich prodejm dobu 5 let.