Kupuji byt jako spoluvlastník domu. Má to nějaká rizika?

V souvislosti s koupí bytu se lze setkat s tím, že kupující nenabývá byt do svého výlučného vlastnictví, ale nabývá pouze spoluvlastnický podíl k domu jako celku, v němž poté užívá určité vyčleněné uzavřené prostory. Tato situace může nastat v případě, kdy se ,,byt‘‘, který zamýšlí kupující koupit a užívat, nachází v budově, ve které nejsou vyčleněny jednotlivé bytové jednotky dle zákona o vlastnictví bytů, které by mohly být samostatným předmětem vlastnictví. Celá tato budova je ve spoluvlastnictví několika osob, resp. spoluvlastníků, kteří užívají v budově vydělené prostory. Tento druh vlastnictví, resp. spoluvlastnictví, má však řadu úskalí a rizik, se kterými by měl kupující vždy počítat.

Ověření v katastru

Nejprve je nutné upozornit na to, že v domě, kde nejsou vyčleněny samostatné bytové jednotky dle zákona o vlastnictví bytů, není a ani nemůže být kupován byt, jako samostatná věc v právním smyslu, se kterou by poté mohl vlastník neomezeně disponovat, ale předmětem koupě, je v tomto případě spoluvlastnický podíl k domu jako celku. Kupující se následně stává podílovým spoluvlastníkem domu, nikoliv výlučným vlastníkem bytu. Vlastnictví bytové jednotky může vzniknout až vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě. Tuto skutečnost si lze tedy ověřit v katastru nemovitostí, což doporučujeme před koupí bytu vždy učinit.

Velikost podílu určuje povinnosti

Podstata podílového spoluvlastnictví spočívá v tom, že každý ze spoluvlastníků věci, v našem případě domu, se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví domu v tom rozsahu, jenž odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu. Spoluvlastnický podíl tedy neznamená, že by se vlastnické právo spoluvlastníka vztahovalo na určitou konkrétní část nemovitosti, která je ve spoluvlastnictví, tj. k prostorám, které užívá, ale vyjadřuje pouze míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na užívání společné věci, jak mají přispívat na náklady na užívání a udržování společné věci.

Spoluvlastnictví a nevýhody

Spoluvlastnictví může mít pro jednotlivé spoluvlastníky řadu nevýhod. Obecně, je – li jakákoliv věc ve spoluvlastnictví více vlastníků, může četnost subjektů vést k neshodám při výkonu spoluvlastnických práv, jelikož ne vždy se všichni spoluvlastníci ztotožní s názory a úmysly spoluvlastníků ostatních. Nevýhodou může být také skutečnost, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci společně, a to většinou, počítanou podle velikosti jejich podílů. Vždy tedy bude záležet na velikosti podílu, který budete v domě nabývat a dále na tom, zda má některý ze spoluvlastníků takový podíl na domě, který by ho opravňoval rozhodovat ve věcech týkající se domu bez ohledu na ostatní spoluvlastníky. Kdyby tento majoritní spoluvlastník rozhodl o způsobu hospodaření se společnou věcí, platí toto jeho rozhodnutí, které nemůže být zvráceno rozhodnutím ostatních spoluvlastníků, a to ani v případě, kdyby s tímto nesouhlasili. I o tom, kdo konkrétně bude ,,byty‘‘ či jiné prostory v domě výlučně užívat, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou. V krajním případě ovšem může o některých záležitostech rozhodovat soud.

Zástavního práva se nemusíte obávat

Ani v případě spoluvlastnictví ke společné nemovité věci se však nemusíte obávat, toho, že dům bude bez Vašeho souhlasu například zatížen zástavním právem či k tomuto zřízeno věcné břemeno. V těchto případech se vždy vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Nelze tedy zastavit společnou věc jako celek, či k této zřídit věcné břemeno, pokud by s tímto nesouhlasili jednomyslně všichni spoluvlastníci. Na druhé straně se svým spoluvlastnickým podílem může každý ze spoluvlastníků nakládat zcela libovolně, jelikož spoluvlastnický podíl má charakter samostatné věci v právním smyslu. Spoluvlastnický podíl jako takový může spoluvlastník zcizit, například prodat, darovat, ale i zastavit. V tomto směru je spoluvlastník při převodu svého spoluvlastnického podílu omezen pouze předkupním právem ostatních spoluvlastníků, o kterém se zmiňujeme dále. Je tedy nutné rozlišovat mezi dispozicí se společnou nemovitostí jako celkem, kdy bez souhlasu ostatních spoluvlastníků je jakákoliv dispozice s domem vyloučena, a dispozicí s konkrétním spoluvlastnickým podílem.

Je-li nařízen výkon rozhodnutí či exekuce na spoluvlastnický podíl jednoho ze spoluvlastníků, také není třeba se ničeho obávat, jelikož spoluvlastnické podíly ostatních spoluvlastníků nejsou v tomto případě nikterak ohroženy. Exekuce či výkon rozhodnutí se vždy týká jen spoluvlastnického podílu konkrétního spoluvlastníka.

Problém při „prodeji“

Problematická situace týkající se spoluvlastnictví domu může ovšem nastat v případě, že některý ze spoluvlastníků již nadále nebude chtít prostory v domě užívat a bude chtít svůj spoluvlastnický podíl prodat. Spoluvlastník totiž nemůže na jiného převést reálnou část společné věci, kterou užívá a která odpovídá jeho spoluvlastnického podílu. Může vždy převést pouze jeho spoluvlastnický podíl, a to jen se souhlasem všech ostatních spoluvlastníků, kteří navíc mají k tomuto spoluvlastnickému podílu předkupní právo a vždy musí být tento spoluvlastnický podíl nejprve nabídnut jim, nejde – li o převod podílu osobě blízké či o převod bezúplatný, přičemž v krajním případě, nesouhlasí-li ostatní s převodem, je zde možnost obrátit se na soud.

V případě, že spoluvlastníci nechtějí již nadále ve spoluvlastnickém vztahu setrvávat, může být spoluvlastnictví úplně zrušeno a následně vypořádáno. Spoluvlastníci se mohou o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání dohodnout. Nedojde-li mezi nimi k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud.

Jde spoluvlastnictví převést na "klasické" vlastnictví?

V souvislosti se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví k domu bychom Vás rádi upozornili na možnost transformace podílového spoluvlastnictví na vlastnictví bytové. Vlastnictví bytové jednotky může totiž vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví domu. Toto však nepřichází do úvahy vždy, ale jen v případě, že je toto technicky či právně možné. Každý z bývalých spoluvlastníků se pak stává výlučným vlastníkem bytové jednotky a podílovým spoluvlastníkem na společných částech domu.

Na závěr bychom Vám v souvislosti s koupí bytu doporučili věnovat pozornost především tomu, zda kupujete skutečně byt, který se stane Vaším výlučným vlastnictvím, či spoluvlastnický podíl k domu, neboť s posledně uvedeným bývá spojena řada omezení a povinností.

Autor působí jako advokát ve společnosti GÜRLICH & Co.