Chcete náš byt? Je váš - i s hypotékou!

Vyhlédli jste si zajímavý a cenově dostupný byt nebo dům, ovšem má to jeden háček. A sice fakt, že jej jeho současný majitel financoval hypotečním úvěrem, který ještě nesplatil.  Zajímá vás, jak v tomto případě postupovat? Můžete byt koupit i pokud je stále zatížen hypotékou?

Převzetí dluhu je v dnešní době celkem běžná věc – především díky tomu, že hypoteční trh je v Čechách již několik let pěkně rozhýbaný. Lidé už dávno nemají pocit, že když se rozhodnou pro hypotéku, budou v dané nemovitosti muset zůstat příštích třicet let. Často se stává, že si mladé páry pořizují menší startovací byty, které posléze mění za větší, případně za rodinné domy. Rozvodové statistiky také poukazují na to, že přibývá rodin, jež si kdysi braly hypotéku na větší nemovitost a nyní si potřebují pořídit dvě menší nemovitosti. Všechny tyto situace můžete řešit.

Varianta převzetí dluhu se nabízí především v situacích, kdy se majitelé rozhodnou prodat svůj byt či dům v průběhu fixace úrokové sazby. V tomto období je pro ně nevýhodné hypotéku předčasně splatit, protože by bance museli platit sankční poplatky, které by se mohly promítnout do prodejní ceny nemovitosti.

Vždy za stejných podmínek

Hypotéku lze převzít v podstatě vždy – záleží pouze na bonitě kupujícího, tedy na jeho schopnosti pokračovat ve splácení úvěru, který získal původní majitel nemovitosti. Stejně jako původní majitel i ten nový musí donést do banky potvrzení o příjmech od zaměstnavatele nebo, podniká-li, daňová přiznání za poslední dvě zdaňovací období. Na jejich základě se banka rozhoduje, zda k převzetí dluhu přistoupí. Pokud jsou příjmy potenciálního kupce dostačující a kupující je pro banku „úvěrovatelný“, je další postup už celkem rychlý.

Původní majitel nemovitosti uzavírá s novým klientem kupní smlouvu, ve které by si měli dát pozor a dobře specifikovat podmínky převodu. Měl by vám s tím pomoci buď právník, který vám pomáhá s prodejem, nebo se minimálně zeptejte v bance, na jaké věci byste v tomto případě neměli zapomenout. Dále budete potřebovat nový odhad hodnoty nemovitosti, což však banka vyžaduje pouze v případě, že původní odhad je starší než osmnáct měsíců. Navíc jsou banky, kde lze odhad ceny nemovitosti pořídit přímo na pobočce spolu s vyřizováním žádosti o úvěr.

Převzetí dluhu znamená, že kupující přebírá hypotéku za stejných podmínek, za jakých ji banka poskytla původnímu majiteli nemovitosti – tedy úroková sazba, doba splatnosti i délka fixace zůstávají nezměněné. To může být pro kupujícího výhodné i nevýhodné. Pokud původní majitel uzavíral úvěr před v době, kdy byly nízké úroky, získá hypotéku výhodněji než žadatelé o nový úvěr. Konkrétně jde o úvěry uzavírané na přelomu roku 2005-2006. Naopak hypotéky uzavřené ke konci roku 2008 mají sazby vyšší, než ty současné. „Vydělat“ můžete i na poplatcích. Zatímco při klasické žádosti o hypotéku většinou platíte bance poplatek za zpracování úvěru, který se pohybuje až k 25 000 Kč, poplatek při převzetí dluhu bývá v částkách od 3 000 do 10 000 Kč podle výše poskytnutého úvěru, respektive nesplacené jistiny. Banka pak převzetí dluhu vyřídí v řádu několika pracovních dnů od převzetí žádosti a všech potřebných podkladů. Se zástavou se neděje nic, ta stále zůstává i nadále zapsaná ve prospěch banky. Mění se však vlastník dané nemovitosti, po koupi se jím samozřejmě stanete vy.

Koupíte za míň, prodáte za víc

Málokdy se ovšem stává, že nový majitel kupuje byt přesně za cenu, která se rovná dosud nesplacené části jistiny. Pokud by se tak stalo, jednoduše by došlo k převzetí dluhu a nemovitost by tímto způsobem byla prodána. Na této variantě by ovšem původní majitel prodělal – vzhledem k tomu, že již několik let úvěr splácí a jeho jistina se postupně snižuje, je zřejmé, že si on sám byt či dům pořídil za cenu vyšší. Ve většině případů dochází k tomu, že majitel prodává nemovitost za cenu vyšší, než je nesplacená jistina, a častokrát i vyšší, než za jakou si ji sám před lety pořizoval, obzvlášť pokud ji dovybavoval vestavěnými spotřebiči, nebo rekonstruoval koupelnu a podobně.

Dejme tomu, že si mladý pár před několika lety kupoval byt za 2 miliony Kč, přičemž si bral hypotéku do 85 % hodnoty nemovitosti ve výši 1,7 mil. Kč s dobou splatnosti 20 let a jednoletou fixací, kterou později při změně sazby změnil na pětiletou. V tuto chvíli činí nesplacená část jistiny 1,5 mil. Kč a majitelé chtějí byt prodat za 2,5 mil. Kč. Pokud byste tedy o jejich byt měli zájem, převzali byste hypotéku ve výši 1,5 mil. Kč (její výše, doba splatnosti ani délka fixace se měnit nemůže) a zbylý milion doplatili prodávajícímu jiným způsobem – z úspor, ze stavebního spoření, nebo z dalšího úvěru. Pokud byste si chtěli vzít hypotéku na celou částku, tedy na 2,5 mil. Kč, museli byste žádat o novou hypotéku a majitelé by svůj původní úvěr museli splatit předčasně, z čehož by jim však již vyplývaly sankce za předčasné splacení.

Při propadu cen je lepší neprodávat

Ve výjimečných případech se lze setkat i se situací, že si původní majitel pořídil nemovitost v době největšího boomu a její cena v důsledku krize výrazně poklesla. V této situaci je samozřejmě lepší byt neprodávat, ale například ho pronajmout, splátky úvěru hradit z příjmů z pronájmu a vyčkat, až ceny nemovitostí opět poskočí nahoru. Jestliže ho však okolnosti donutí byt prodat, mohl by na tom prodělat. Opět si jako příklad vezměme mladý pár, který si na hypotéku pořídil byt před dvěma lety. Jeho cena byla 2 mil. Kč a pár si vzal úvěr ve výši 1,7 mil. Kč (doba splatnosti 20 let, pětiletá fixace). Řekněme, že nesplacená jistina činí 1,6 mil. Kč, ovšem kupující jim nabízí pouze 1,5 mil. Kč. Mladý pár by tedy na kupujícího převedl hypotéku ve výši 1,6 mil. Kč a ještě mu musel 100 tis. Kč doplatit.

Mladý pár by v tomto případě měl ještě jednu možnost - vyčkat, až najde kupce, který mu bude ochoten zaplatit alespoň částku ve výši nesplacené jistiny. Potom by byl z úvěru vyvázán a mohl by žádat o nový na novou nemovitost.  

Autor působí jako ředitel odboru Úvěrových rizik a politiky Hypoteční banky