Kupujete byt a chcete si prověřit developera? Účetní závěrky na justice.cz nemusí být spolehlivým zdrojem informací

Podíváme-li se do zákona o účetnictví, dozvíme se, že účetní závěrka má podávat věrný a poctivý obraz účetnictví a finanční situace účetní jednotky. Aplikace tohoto ustanovení je ale typickým příkladem toho, jak může být strom praxe košatý. Uživatelé, kteří na informace z účetní závěrky spoléhají, většinou netuší, jak jednoduše se mohou stát oběťmi menších, větších či zásadních manipulací s účetní závěrkou.

Nutné zlo při přípravě daňového přiznání

V našich zeměpisných šířkách se účetní závěrka nechápe jako prostředek pro sdílení úplných a správných informací o firemním hospodaření, ale jako nutné zlo při přípravě daňového přiznání. Toto chápání se pak odráží v postoji účetních jednotek ke kvalitě účetních závěrek, rezignovaném přístupu uživatelů k tomuto zdroji informací a v neposlední řadě i v benevolenci finančních úřadů a rejstříkových soudů.

Závěrka stará pár let

Proč rejstříkových soudů? Účetní závěrka by měla být součástí Sbírky listin vedené rejstříkovými soudy a neměl by tedy být problém ji získat v elektronické podobě přímo ze stránek Obchodního rejstříku – www.justice.cz. A zde může uživatel pátrající po datech z účetní závěrky často narazit. Může to být kdokoliv z nás – jak potenciální investor, tak i zájemce o koupi bytu, který se snaží nalézt informace o zdraví svého developera požadujícího nemalou zálohu v době, kdy se ještě ani nezačalo stavět. Zákon sice stanoví povinnost zveřejnit účetní závěrku, ale všichni víme, jak to u nás chodí… Pak ani nepřekvapí, že poslední zveřejněná účetní závěrka může být i pěkných pár let stará.

Kontroly před zveřejněním jsou naprosto minimální

Uživatel tedy udělá první úspěšný krok, ale jak se říká, „první vyhrání z kapsy vyhání“. Nastává totiž fáze „něco mám, ale…“ Jsou tyto informace správné a úplné? Při pohledu na některé dokumenty, které jsou ve Sbírce listin zveřejněny pod označením účetní závěrka či výroční zpráva, musí být každému jasné, že kontroly před zveřejněním jsou naprosto minimální.

Nečitelné a neúplné dokumenty nejsou výjimkou. Navíc i „přehmátnutím“ se na internet může jako účetní závěrka doplněná o zprávu auditora dostat cokoliv, například i první pracovní verze, ve které jsou opomenuty některé významné opravné položky k pohledávkám, tvorba rezerv a samozřejmě i podpisy statutárních zástupců společnosti. Nelze se tedy řídit předpokladem, že všechny subjekty zveřejňují správné a úplné informace.

Čemu tedy věřit?

Ke všem zveřejněným dokumentům je třeba přistupovat s obezřetností a zdravým pesimismem. Uživatel účetní závěrky by se měl podívat na kvalitu zveřejňovaných dat. Samozřejmostí by měla být konzistentní data v jednotlivých účetních výkazech a správné propojení informací výkazů a přílohy. Rozsah přílohy často napovídá, jak jsou předložené informace úplné a jakou mají vypovídací schopnost. Vhodným indikátorem je to, zda příloha zahrnuje popis účetních metod a událostí po datu sestavení účetní závěrky a také „nepříjemné“ informace jako opravné položky, rezervy, pohledávky a závazky po lhůtě splatnosti, dále informace o leasingu či úvěrech a jejich zajištění. V neposlední řadě by se měl uživatel účetní závěrky zajímat o to, kdy byla účetní závěrka vyhotovena, zveřejněna a případně zda byla auditována.

Co tedy dělat? Otázka spolehlivosti účetních závěrek je běh na dlouhou trať. Velkou část cesty máme za sebou, ale ještě delší úsek nás ještě čeká. Do té doby, než se součástí dobrých mravů stane včas zveřejňovat správné a úplné informace, se budeme muset spolehnout na vlastní selský rozum nebo se v případě větších investičních rozhodnutí obrátit na auditora či poradce s odpovídající kvalifikací a zkušenostmi.

Autoři článku působí ve společnosti KPMG Česká repulika.