Prodali jste dům? Jak danit prodej a kdy ho musíte dát do daňového přiznání

Na úvod je nutno poznamenat, že daň z příjmů z prodeje nemovitosti není to samé jako daň z nemovitostí. Daň z nemovitých věcí za rok 2024 musíte zaplatit do 31. května 2024 (při překročení výše 5000 Kč je možné ji splatit ve dvou splátkách do 30. listopadu), podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí je možné vždy do 31. ledna.

Jestliže po lednu 2024 koupíte či jinak získáte nemovitost, budete muset podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna 2025. Daň z nemovitých věcí za rok 2025 musíte zaplatit do 31. května 2025 (při překročení 5000 Kč je možné ji splatit ve dvou splátkách do 30. listopadu).

U daně z příjmů to v případě nemovitostí není tak jednoduché. Každý finanční příjem by totiž měl vstoupit do vašeho daňového přiznání k dani z příjmů za minulý rok, a měl by tedy podléhat dani z příjmů. Podmínky, za jakých jste povinni z takového příjmu zaplatit daň a kdy jste od daně osvobozeni, jsou popsány v § 4 a v § 10 zákona o daních z příjmů. A u prodeje nemovitosti je možné najít mnoho situací, kdy bude váš příjem od daně osvobozen.

Pětileté vlastnictví nebo dvouleté bydliště

Daň nemusíte platit (tedy jste osvobozeni), pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let, resp. přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti dobu pěti let. To platí pro nemovitosti pořízené do roku 2020. Pro nemovitosti nabyté od roku 2021 platí časový test 10 let.

Minimálně dvouleté bydliště v prodávané nemovitosti (bydliště nemusí být totožné s trvalým bydlištěm)

Pojem bydliště je definován § 2 odst. 4 ZDP. Bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý pobyt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Bližší definici stálého bytu potom doplňuje pokyn GFŘ D-6. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem, zkracuje se tato lhůta (časový test) na 2 roky.

POZOR: V obou případech pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy 2, nebo 5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.

Jak je to s družstevním bytem?

V případě převodu členských práv družstva nepodléhá takto nabytý příjem dani z příjmů fyzických osob stejně jako u bytu v osobním vlastnictví v případě, že doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let.

Uspokojení bytové potřeby

Ještě v jednom případě nebudete daň z příjmů platit. A to pokud podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použijete tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo pokud jste odpovídající částku vynaložili na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím. Přijetí peněz je však potřeba oznámit vašemu finančnímu úřadu.

Při prodeji starého a nákupu nového bydlení pak ve zkratce platí, že oproti příjmům z nemovitosti můžete uplatnit nabývací cenu nové nemovitosti. Teprve pokud vám něco zbyde, z rozdílu zaplatíte daň z příjmů.

Příjem z prodeje nemovitosti – ostatní příjem podle § 10 ZDP

Pokud podmínky pro osvobození od daně z příjmu nesplňujete, jste povinni státu tento příjem přiznat a zdanit. To učiníte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmů, tj. v případě „papírového“ podání do konce března roku následujícího po prodeji (je-li poslední den března sobota nebo neděle, je posledním dnem lhůty následující pondělí).

Potřebujete formulář pro přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Příjmy a výdaje podle § 10 budete uvádět v příloze 2. Jako výdaj proti příjmu z prodeje nemovitosti uvedete vámi zaplacenou kupní cenu. Daň z příjmu tak budete platit pouze z případného kladného rozdílu. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti platit nebudete, pokud nemovitost prodáte se ztrátou.

Do výdajů lze kromě ceny nemovitosti, za kterou jste ji nabyli (nebo podle znaleckého posudku při nabytí daru či dědického usnesení při nabytí dědictvím), započítat i náklady spojené s prodejem nemovitosti.

Tip: Aktuální daňové formuláře v XLS

Jak je to při prodeji zděděné nemovitosti?

Při prodeji nemovitostí, které jste nabyli v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem či manželkou, se pětiletý časový test zkracuje o dobu, po kterou zůstavitel či zůstavitelé nemovitost prokazatelně vlastnili. Příbuzenství v řadě přímé definuje občanský zákoník v § 117. Přímými příbuznými jsou např. prarodiče a vnuci, rodiče a děti apod.