Hypotéky jsou stále levné. Víme, kde se vyplatí nakoupit

Průměrná úroková sazba hypoték se v prosinci podle hypoindexu společnosti Fincentrum dostala na hodnotu 4,23 %. Zatímco v září 2010 jsme psali, že sazby hypoték jsou na tříletých minimech, na konci roku 2010 šlo hovořit ještě odvážněji. V lednu 2005 byla průměrná úroková sazba 4,66 %, hypoteční trh pak dosáhl svého historického minima 3,62 % v červenci 2005. Od května 2007 se průměrná úroková sazba úvěrů nacházela na vyšších hodnotách, než činily prosincové 4,23 %.

Kde získáte aktuálně hypotéku nejlevněji? A budou už úroky úvěrů růst, nebo je možné i prolomení hodnot z července 2005?

Tři scénáře

Stanovme si tři scénáře pro další vývoj úrokových sazeb. Podle scénáře 1 budou úroky hypotéky v dalších měsících růst. Podle scénáře 2 se budou v průběhu roku 2011 povalovat na stávajících nízkých hodnotách. A konečně, podle scénáře 3 je ještě možný pokles. Podívejme se teď na dosavadní fakta a zkusme odhadnout další vývoj.

Signály pro růst převažují

Proč se vlastně dostaly úrokové sazby hypoték tak nízko? Důvody byly především 2: banky měly dobré podmínky ze strany ČNB a potřebovaly podpořit slabý obchod brzděný nízkou poptávkou i nabídkou na trhu nemovitostí. Jsou tyto důvody stále aktuální?

Sazby ČNB poklesly naposledy v květnu 2010. Od té chvíle se drží základní sazba na hodnotě 0.75 %. O dalším poklesu neuvažují ani ti nejodvážnější analytici, v rámci několika měsíců se naopak čím dál více mluví o nevyhnutelném růstu. Z pohledu sazeb ČNB se tedy skutečně otevírá prostor pro růst a to ani ne tak faktický jako hlavně psychologický.

Sazby ČNB totiž úroky hypoték neovlivňují přímo, nicméně můžeme se být úplně jistí, že některé banky růstu sazeb v ekonomice okamžitě využijí ke zvýšení vlastních sazeb. Je evidentní, že současná nízká úroveň se mnohým bankám nelíbí.  „Vzhledem k rostoucí ceně zdrojů na mezibankovních a především dluhopisových trzích je růst úrokových sazeb hypotečních úvěrů nevyhnutelný,“ říká Martin Vašek, náměstek generálního ředitele Hypoteční banky pro věci finanční.

Zdražování vlastně již začalo

Pokud Hypoteční banka jednoznačně avizovala svoje plány k růstu sazeb, další banky už reagovaly rovnou novými sazebníky. Šance, že by mohlo dojít ke scénáři, kdy by hypotéky zůstaly na stejně sympatických cenách, se tedy snížily. Tato šance by se mohla stát skutečností pouze tehdy, kdyby většina trhu držela úroky nízko. Ostatní by museli na konkurenci reagovat. Právě reakce byla i jedním z důvodů masivního poklesu v roce 2010.

V polovině ledna však zdražila Komerční banka Raiffeisenbank. U Raiffeisenbank můžeme sledovat nezanedbatelný růstu u 3letého fixu z 3.89 % na 4.49 %. Tříleté fixy jsou momentálně nejlevnější u těchto bank.

Tabulka: Fixace na 3 roky; 2.000.000 Kč; 25 let
 

Banka	3letá fixace	Měsíční splátka	Měsíční poplatek	Poplatky celkem za splatnost
LBBW Bank CZ  (70 %)	3,86 %	10 403 Kč	150 Kč	9 000 Kč
UniCredit Bank (85 %)	3,9 %	10 447 Kč	150 Kč	16 000 Kč
mBank  (50 %)	3,96 %	10 513 Kč	0 Kč	0 Kč
GE Money Bank (85 %)	3,99 %	10 546 Kč	150 Kč	16 000 Kč
Wüstenrot hypoteční banka (85 %)	4,14  %	10 712 Kč	150 Kč	16 000 Kč

Že bude dráž, lze vyčíst i z úrovně jednotlivých fixů

Jiným faktorem, který ukazuje spíše na růst sazeb (než na stagnaci či pokles), je výše 1letého fixu vzhledem ke dlouhodobějším fixacím. Jednoleté fixy prodává momentálně většina bank levněji než fixy 3leté a 5leté. Co to znamená?

Tabulka: Fixace na 1 rok; 2.000.000 Kč; 25 let

Banka	1letá fixace	Měsíční splátka	Měsíční poplatek	Poplatky celkem za splatnost
Oberbank (80 %)	3,5 %	10 012 Kč	150 Kč	14 000 Kč
UniCredit Bank (85 %)	3,60 %	10 120 Kč	150 Kč	16 000 Kč
mBank  (50 %)	3,88 %	10 425 Kč	0 Kč	0 Kč
Wüstenrot hypoteční banka (85 %)	3,99 %	10 546 Kč	150 Kč	16 000 Kč
LBBW Bank (90 %)	4,39 %	10 992 Kč	150 Kč	9000 Kč

 

Pokud zde uplatníme prostou logiku, jak se bude chovat banka, když bude čekat navyšování sazeb? Bude se snažit nalákat klienta na co nejkratší fixaci sazby, protože čeká, že mu v budoucnu přidělí vyšší úrok. Jak se bude naopak chovat banka, když kalkuluje s poklesem? Snaží se podepsat s klientem sazbu na delší dobu, protože za ni dostane v danou chvíli více než v budoucnu. Na 3 nebo 5leté fixace lákají banky tak, že je dávají levněji než 1 leté fixace.

Ano, tato úvaha neplatí pro chování všech bank a je určitě zjednodušením. V minulých měsících jsme mohli nicméně přesně toto pozorovat. V roce 2009 a 2010 mělo mnoho bank vyšší 1leté fixace než 3 nebo 5leté.

Scénář 2 pro celý trh nevyjde, některé banky však mohou jít proti proudu

Je zde vůbec prostor pro druhý neřkuli třetí scénář? Podle našeho názoru moc ne. Prodeje hypoték v roce 2010 nebyly sice nijak závratné, ovšem díky závěru roku stouplo bankám sebevědomí. Překonaly původní odhady a částečně zažehnaly krizi z roku 2009. Celý letošní rok bude sice ve znamení bitvy o každičkého klienta, konkurenční boj však nebude mít už tu sílu, aby udržel dole průměrnou sazbu. 

Průměrná sazba hypoték dosáhla v prosinci 2010 velmi pravděpodobně svého dna. Úroky hypoték se však v roce 2011 mohou mezi jednotlivými bankami více diferencovat. Pro nízkou sazbu bude nutné více hledat.

Populární budou stále variabilní sazby

Není zřejmé, kdy přesně a kam půjdou sazby ČNB. Čeká se růst to ano, jestli přijde na jaře nebo v létě, nevíme. Zda se sazby zvednou do konce roku o 0.25 % nebo o 1 %, také nevíme. Růst sazeb tedy může přijít později než se čeká a může být minimální. Pokud uvažujeme tímto směrem, variabilní sazby budou stále populární – jsou totiž ČNB ovlivněny mnohem více než fixy.

Rodinu variabilních sazeb, veřejnosti známou hlavně díky Převratné hypotéce UniCredit Bank, rozšířila v lednu IQ plovoucí hypotékou LBBW Bank CZ. Úroková sazba je u ní závislá na vývoji jednoměsíční sazby PRIBOR, kterou ČNB denně aktualizuje. Ke dnešnímu dni činí 3,29 %.