Úroková sazba hypotéky pod lupou

Tápete v tom, jak se nastavují úrokové sazby hypotečních úvěrů? Nejste si jistí, jaká je souvislost mezi základními sazbami, které vyhlašuje Česká národní banka a sazbami hypotečních úvěrů? Ptáte se, podle čeho se orientovat, když chcete předvídat vývoj úrokových sazeb? Podívejme se společně na základní principy jejich konstrukce.

Cena zdrojů na mezibankovním trhu

Odpovědi na výše položené dotazy nejsou snadné. Hypoteční úrokové sazby ovlivňuje hned několik různých faktorů. Jejich kombinací vzniká finální sazba, kterou pak banka nabízí svým klientům. Samozřejmě hlavní položkou, která tvoří výši úrokových sazeb, je cena zdrojů na mezibankovním trhu. Musíme si uvědomit, že hypoteční úvěry jsou dlouhodobým finančním závazkem, a proto o ceně zdrojů na mezibankovním trhu rozhodně nevypovídá jen základní úroková sazba vyhlašovaná ČNB. Ta je spojena především s krátkodobými sazbami. Pokud ČNB mění základní sazbu, jedná se spíše o indikátor možného budoucího vývoje inflace. Ta sice může mít svůj vliv na konstrukci hypoteční úrokové sazby, ale rozhodně nejde o přímou závislost.

Pokud Vás zajímá trend, kterým se budou hypoteční úrokové sazby pohybovat, měly by Vás spíše zajímat úrokové sazby na dluhopisových trzích. Pokud zde sazby rostou, pak je vysoce pravděpodobné, že můžete v brzké době čekat růst také u úrokových sazeb dlouhodobých úvěrů, kam hypotéky patří.

Cena zdrojů se pro různá období liší

S vývojem cen na mezibankovním trhu úzce souvisí fixace úrokové sazby hypotečního úvěru a tedy doba, po kterou úroková sazba zůstává v neměnné výši. Cena zdrojů se pro různá období liší a tak i konečná úroková sazba je ovlivněna právě výběrem fixace úrokové sazby. Proces nastavení úrokových sazeb ale není závislý jen na ceně zdrojů na finančních či dluhopisových trzích.

Do výše úrokové sazby také vstupuje riziková marže a částečně se z úrokových výnosů musí pokrýt i administrativní náklady spojené se získáním klientů. U neúčelových úvěrů mají banky dlouhodobou zkušenost s nižší platební morálkou svých klientů, a proto obvykle nastavují rizikovou marži vyšší než v případě účelových úvěrů. Obecně platí, že pokud banka zná účel použití finančních prostředků, v zástavě je kvalitní nemovitost a zdroje pro splácení jsou transparentní, takové úvěry získávají nižší rizikovou marži a celková sazba je tak výhodnější.

V neposlední řadě je důležité i celkové tržní prostředí. Váha jednotlivých faktorů, které do konečné výše úrokové sazby vstupují, se v čase mění. Například v ekonomicky klidných a stabilních dobách se může význam rizikové marže snížit. Proto jí například banky v čase ekonomického boomu někdy stlačují, zejména pokud sazby na mezibankovních trzích rostou, aby nemuselo dojít ke zvýšení sazeb u hypotečních úvěrů. Jindy mohou hlavní roli hrát podmínky na trhu. Jedna banka, respektive jeden z velkých hráčů na trhu se rozhodne výrazněji pohnout se svými úrokovými sazbami a zbytek trhu se může v reakci na tento krok zachovat podobně.

Výše sazeb v budoucnu je vždy neznámá

Konstrukce úrokových sazeb hypotečních úvěrů tedy podléhá mnoha vlivům. Jejich vzájemný podíl se navíc v čase mění. Ne nadarmo mnohdy i z úst renomovaných odborníků na oblast českého hypotečního trhu zaznívají prohlášení, že předvídání vývoje sazeb hypotečních úvěrů je podobné věštění z křišťálové koule. Není to žádná výmluva, je to fakt.

Autor působí jako ředitel odboru Úvěrových rizik a politiky Hypoteční banky