Nemovitosti a daně

S nemovitostmi jsou spojeny daně z příjmu, daň z převodu nemovitosti a daň z nemovitosti. Zejména při převodu nemovitosti je potřeba se s daňovou problematikou dopředu seznámit. Jinak můžete být nemile zaskočeni. Podstatně nižší příjem z prodeje vám může nepříjemně zkomplikovat plány, podle nichž jste chtěli s penězi naložit. Podívejme se proto na jednotlivé daně podrobněji.

Daň z přijmu
Při prodeji nemovitosti může stát vašemu bankovnímu kontu podstatně odlehčit. A to prostřednictvím daně z příjmu fyzických osob. Pokud budete mít povinnost z výnosu prodeje platit daň z příjmu, počítejte s výrazním úbytkem čerstvě nabytých peněz.

Podmínky, za jakých jste povinni z takovéhoto příjmu povinni zaplatit daň z příjmu, jsou popsány v §4 a v § 10 Zákona o dani z příjmu. Stručně shrnuto, daň nemusíte platit pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let. V případě, že jste nemovitost zdědili, zkracuje se tato doba o prokázanou dobu vlastnictví zůstavitele, tj. osoby, která vám nemovitost odkázala. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti trvalé bydliště, tak se lhůta zkracuje na 2 roky. Dvouletou lhůtu již nelze žádným odpočtem zkrátit. V obou případech však pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy 2 až  5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.

Ještě v jednom případě nebude daň z příjmu platit. A to pokud (podle §4 ods. 1 písm. u) do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použijete tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb nebo pokud jste odpovídající částku vynaložili na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím. Přijetí peněz je však potřeba oznámit vašemu finančnímu úřadu.

Pokud podmínky pro osvobození od daně z příjmu nesplňujete, jste povinni státu tento příjem přiznat a zdanit. To učiníte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmu, tj. do konce března následujícího roku. Potřebujete formulář pro přiznání daně z příjmu fyzických osob TYP B. Příjmy a výdaje související s převodem nemovitostí podle § 10 budete uvádět v příloze 2. Jako výdaj proti příjmu s prodeje uvedete vámi zaplacenou kupní cenu. Daň z příjmu tak budete platit pouze z případného kladného rozdílu. Pokud jste, ale nemovitost například zdědili nebo získali darem, budete platit daň z příjmu z celé částky.

Výše daně z prodeje nemovitosti významně závisí na výši všech vašich ostatních příjmů a na ceně za jakou jste nemovitost prodali. Protože na jejich součtu závisí do jaké sazby daně budete spadat. Nejvyšší sazbu daně, tj. 32%, budete platit z příjmů přesahujících 331.200 Kč.

Daň z převodu nemovitosti
Zákon mluví o dani z převodu nemovitosti stručně, jsou jí vyhrazeny pouhé 3 paragrafy Zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Daň z převodu nemovitosti platí prodávající a sazba daně je 5 %. Zdánlivě tak nehrozí žádné komplikace a jedna nebo obě smluvní strany této dani často nevěnují přílišnou pozornost.

Přesto se v těchto 3 paragrafem ukrývají 2 háčky, o kterých je dobré vědět dopředu, nikoliv až s křížkem po funuse. Zajímavé je již stanovení základu pro výpočet daně. Daň se vypočítává buď z kupní nebo z odhadní ceny. Podle toho která je vyšší.

První informace je důležitá pro kupujícího. Ten je totiž na základě zmiňovaného zákona ručitelem za prodávajícího. Pokud prodávající daň do 2 let nezaplatí, obrátí se finanční úřad na něj. Což by bylo po takové době nemilé překvapení. Takové situaci se ale dá vyhnout. Například v kupní smlouvě lze vymínit, že část kupní ceny odpovídající výši daně z převodu nemovitosti bude složena u notáře nebo v realitní kanceláři. Prodávající ji získá, až když prokáže, že daň z převodu nemovitosti řádně uhradil.

Druhé překvapení může potkat prodávajícího. Je však více specifické a hrozí pouze při prodeji nemovitostí v malé kupní ceně. Například když odprodáváte pár metrů čtverečních sousedovi nebo obci. O to víc váš však může zvednout ze židle. Jak již je napsáno výše, daň se vypočítává z odhadní nebo kupní ceny. Což předpokládá, že obě ceny musí být v okamžiku vyměření daně známy. Je tak potřeba mít k dispozici aktuální znalecký posudek. Jeho cena však běžně začíná v tisících korun a v případě malého příjmu tak může tvořit významný podíl ceny nebo ji může dokonce přesahovat. A k tomu se ještě přidá samotná daň. Za takové situace je pro prodávajícího vhodné v kupní smlouvě převést náklady na pořízení znaleckého posudku na kupujícího. Případně zjistit, zda není k dispozici znalecký posudek, který lze využít, jinde. Například obec může takový posudek mít.

Daň z nemovitosti
Tato daň je v případě staveb vyměřována na základě zastavěné plochy vždy k 1. lednu příslušného zdaňovacího období. V případě bytů se daň vyměřuje z podlahové plochy vynásobené koeficientem 1,2. Tento základ se postupně násobí 2 koeficienty. První zvyšuje daň podle druhu stavby. U obytných staveb je tento koeficient 1Kč na 1 m2, u rekreačních staveb je to 3 Kč/m2 a nakonec u samostatně stojících garáží činí 4 Kč/m2.  U staveb využívaných pro podnikatelské účely se sazby pohybují od 1 Kč/m2 až do 10 Kč/m2. Uvedené koeficienty se ještě zvyšují o 0,75 Kč za každé nadzemní podlaží. Druhý koeficient odráží velikost obce. Začíná na 0,3 pro obce do 300 obyvatel a končí na 4,5 pro Prahu. Výši tohoto koeficientu mohou obce ještě upravit. A to směrem nahoru i dolů.

Od daně z nemovitostí jsou na dobu 15 let osvobozeny novostavby. Ale pouze v případě, že slouží k trvalému bydlení. Trvale jsou od daně z nemovitostí osvobozeny stavby ve vlastnictví držitelů průkazu ZTP a ZTP/P. Jinak jsou od daně osvobozeny pouze státní a samosprávní orgány, v některých případech stavby kulturních památek apod.

Daňové přiznání se podává do 31. ledna. Ovšem pouze v případě, že došlo ke změně daňové povinnosti. Jinak je daň finančním úřadem vyměřena podle posledně známé daňové povinnosti. Daň vám bude předepsána pouze pokud přesahuje částku 30 Kč.

Pokud máte dotazy na daňovou problematiku, využijte daňové sekce našeho Poradenského centra.