Jak na hypotéku při stavbě domu

Postavit si vlastní dům má vždy jednu nesmírnou výhodu: nemusíte se smiřovat s dispozicí hotové stavby a můžete si ji naplánovat tak, aby přesně vyhovovala vašim požadavkům. Málokdo má ale tolik prostředků, aby ji mohl financovat sám. Potřebujete tedy úvěr na bydlení. Ten se v případě stavby liší od úvěru, který byste si vzali na koupi nemovitosti. Jaké jsou rozdíly a jak postupovat, když chcete stavět?

Hlavní rozdíl u hypotéky na stavbu nebo rekonstrukci spočívá v tom, že úvěr čerpáte po částech podle postupu prací, nikoliv celý najednou jako v případě koupě bytu nebo už stojícího domu. I zde je několik možných variant, jak postupovat.

Chci stavět a mám vlastní pozemek

Pokud už máte ve vlastnictví pozemek, můžete právě ten dát na začátku do zástavy za hypoteční úvěr. Vzhledem k tomu, že ceny pozemků jsou v současné době relativně vysoké, většinou jako zástava postačí do doby dokončení hrubé stavby. Po jejím dokončení ji necháte zanést do katastru nemovitostí a dál pak už za úvěr dáváte do zástavy jí. Stejně pak postupujete i nadále – každou další dokončenou fázi stavby zanesete do katastru, aby sloužila jako zástava na následující práce až do chvíle, kdy je dům kompletně hotový.

Chci koupit pozemek a na něm stavět

Nemáte pozemek ani dost vlastních peněz na jeho nákup? Banka vám může poskytnout úvěr i na něj. V takovém případě ale pozemek nemůže sloužit jako zástava pro stavbu domku. Výstavbu proto musíte ze začátku financovat buď sami z úspor, nebo pomocí takzvaného předhypotečního úvěru. U tohoto druhu úvěru totiž banka nevyžaduje ručení nemovitostí. Po dokončení hrubé stavby ji stejně jako v prvním případě zapíšete do katastru nemovitostí a nadále bude sloužit jako zástava hypotéky, kterou použijete na finanční pokrytí dalších prací. Předhypoteční úvěr pak zaplatíte celý najednou právě z hypotéky, a dál splácíte již jen tu. U předhypotečního úvěru je potřeba upozornit na to, že jde poskytnout jenom na omezenou dobu, nejčastěji na 12 měsíců, splácíte u něj jenom úroky - nesnižujete jistinu a úroky bývají vyšší než u klasické hypotéky.

Využijte pomoc blízkých

Další možnost, jak se bance zaručit za hypotéku, je použít k tomuto účelu jinou nemovitost, například rodičů nebo sourozenců. Výhoda tohoto řešení spočívá v tom, že celý proces zrychlíte. Pokud má nemovitost stejnou hodnotu jako váš úvěr nebo dokonce vyšší, nemusíte čekat na zápis jednotlivých dokončených fází stavby do katastru nemovitostí a peníze čerpáte podle toho, jak potřebujete – třeba i všechny najednou ještě před začátkem prací. Až svůj dům dostavíte, necháte vyvázat nemovitost použitou jako zástavu a zaručíte se za svůj úvěr vlastním hotovým bydlením po zbytek doby, na kterou jste si hypotéku vzali. Vaši příbuzní se tak rozhodně nemusejí obávat, že by jejich dům byl zastaven na dlouhá léta.

V některých případech je také možné dohodnout se se stavební firmou, že vám počká s placením, dokud hrubá stavba nebude zapsána do katastru nemovitostí. Po zapsání můžete bance ručit už hotovou částí stavby a firmě zaplatit z hypotečního úvěru.

Vyřizování hypotéky

Nejdříve si zjistěte, zda dosáhnete na potřebnou výši úvěru. Nejjednodušší cestou je použít některou z hypotečních kalkulaček, které banky na svých stránkách mají. Nezapomeňte při tom nejen na případné další úvěry, které splácíte, ale ani na to, aby vám zůstal dostatek peněz na provoz domácnosti včetně určité částky například na zábavu nebo nečekané výdaje. Vyšlo vám, že dokážete hypotéku bez problémů splácet?

Teď musíte zajistit dokumenty, které banka požaduje. Je jich trochu víc než v případě koupě hotové nemovitosti, kde vám postačí pouze potvrzení o příjmech a kupní smlouva, ale není třeba mít strach ze složitého nebo zdlouhavého procesu.

Než s vámi banka uzavře smlouvu, bude potřebovat potvrzení o příjmech od všech, kdo o hypotéku žádají (u osob samostatně výdělečně činných k tomuto účelu slouží daňové přiznání za poslední dva roky).

Další položkou na seznamu jsou podklady k zastavované nemovitosti – to znamená výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy, nicméně tyto dokumenty za vás některé banky, umí získat vlastními silami. Některé české banky již dnes dokonce původní nabývací titul k nemovitosti pro schválení úvěru nepožadují. Nemovitost je také třeba nechat ocenit, a to odhadcem, který spolupracuje s bankou. Pokud zajištěním bude stejná nemovitost, kterou chcete financovat, pak doručte do banky i projektovou dokumentaci.

Do banky přineste také stavební povolení (nebo doklad o ohlášení stavebních prací), samotný úvěr vám sice schválí i bez těchto dokumentů, budete je ale potřebovat doložit nejpozději při zahájení čerpání úvěru. Pokud při stavbě používáte služby stavební firmy, nezapomeňte na smlouvu o dílo s dodavatelem stavby včetně položkového rozpočtu a časového harmonogramu. Stavíte-li svépomocí, bude banka chtít položkový rozpočet, harmonogram stavby a soupis prací prováděných svépomocí včetně ocenění.

Financujete-li část stavby z jiných peněz, přiložte navíc k žádosti o úvěr doklad o vlastních investovaných prostředcích, ať už jsou to úspory, peníze ze stavebního spoření nebo půjčka.

Část dokumentů vám může pomoci vyřídit stavební firma, některé – například výpis z katastru nemovitostí nebo snímek z katastrální mapy – dokáže zařídit přímo banka. V té si také lze přímo při podpisu smlouvy sjednat povinné pojištění nemovitosti a vyhnout se tak speciální návštěvě pojišťovny. Při splnění všech náležitostí je vyřízení hypotečního úvěru na stavbu domu stejně rychlé jako u kupované nemovitosti, většinou trvá tři až pět pracovní dnů.

Čerpání úvěru

V okamžiku, kdy získáte hypoteční úvěr, přichází na řadu podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. To znamená, že zastavíte pozemek či rozestavěný dům (eventuálně jinou nemovitost, jak bylo popsáno výše) ve prospěch banky. Dále banka může požadovat další podklady, které Vám pro každé čerpání přehledně sepíše do úvěrové smlouvy (například doložení stavebního povolení. Pak můžete začít čerpat peníze z úvěru – v případě zástavy jiné nemovitosti i najednou, v ostatních případech postupně podle proběhnuvších stavebních prací. Při každém zápisu do katastru banka uvolní částku potřebnou pro další stavbu.

Příjemnou změnou přitom je, že v některých bankách již není třeba jako dříve dokládat faktury od stavební firmy nebo dodavatelů. Pokud má nemovitost dostatečnou zástavní hodnotu, čerpáte proti této zástavní hodnotě. V okamžiku vyčerpání úvěru pak bance dáte kolaudační souhlas, oznámení o užívání stavby nebo doklad o protokol o stavu stavby vyhotovený odhadcem, který potvrdí skutečné proinvestování všech prostředků. V tuto chvíli také začínáte splácet vlastní hypotéku, do vyčerpání hypotečního úvěru hradíte jen úroky.

Autor působí jako ředitel odboru Úvěrových rizik a politiky Hypoteční banky