Haigh: Podle statistik je na trhu velký přebytek dokončených bytů a tyto byty musejí být nejprve v rámci trhu absorbovány

Na témata týkající se rezidenčního trhu s námi hovořil Stephen Haigh, ředitel pro Českou republiku společnosti Avestus Real Estate.

Jak se tento rok vyvíjí rezidenční trh v České republice?
První čtvrtletí bylo ovlivněno nejistotou týkající se zvyšování DPH, což mělo za následek, že mnoho kupujících otálelo se svým rozhodnutím o koupi. Nyní, když vláda dala jasně najevo svou strategii, prodeje se stabilizují a jsem si jistý, že se během roku ještě zrychlí.

Jak byste aktuálně charakterizoval trh?
Trh můžeme rozdělit na dvě specifické kategorie, první tvoří kupující citliví na cenu a druhou pak nároční klienti. Kupující citliví na cenu hledají jednoduše ty nejlevnější byty a obvykle neberou ohled na kvalitu provedení a lokalitu. Na druhou stranu nároční klienti se soustředí na celý nákupní proces, jsou opatrnější a jsou rovněž připraveni vynaložit důkladnou a náležitou péči všem detailům před podepsáním smlouvy o koupi. Podle statistik je na trhu velký přebytek dokončených bytů a tyto byty musejí být nejprve v rámci trhu absorbovány.

Co je v této době typické pro Českou republiku?
Jak jsem již zmiňoval výše, byl zaznamenán posun postoje kupujících vůči rezervacím jejich nového bydlení, který je teď srovnatelný s postojem kupujících na vyspělejších západních trzích s výjimkou kupujících v Spojeném království. Tito kupující si obvykle koupi bytu pojistí rezervací a poté vynaloží důkladnou a náležitou péči s vědomím toho, že jejich vybraný byt je díky rezervaci chráněný proti koupi třetí stranou. Na druhou stranu čeští kupci nemají takovou potřebu si byt nejprve zarezervovat a raději si nejdříve ověří všechny nezbytnosti týkající se bytu.

Jak hodnotíte trh s hypotékami z pohledu developera?
Kritéria pro získání úvěru jsou přirozeně přísnější, než tomu bylo před krizí. Stejně tak i hodnocení bonity klienta, je mnohem důkladnější, to se však dalo očekávat. Myslím si ale, že banky jsou v ocenění spravedlivé a jakmile je klientovi úvěr schválen, nedochází k žádným časovým prodlevám a lhůty jsou reálné. Co se týče trhu s hypotékami, tady necítím žádné znepokojení. V portfoliu bank jsou i zajištěné nabídky s fixní sazbou, které by kupující měli využít.

Jak odhadujete další vývoj na rezidenčním trhu, trhu s hypotékami a kupní sílu českých klientů?
Když se podívám dopředu na další dva roky, vidím snižující se množství dokončených projektů s tím, jak se bude vracet důvěra ze strany kupujících, poroste poptávka po koupi nového bydlení, zároveň se budou poměrně rychle zvedat ceny. Velmi restriktivní podmínky poskytování úvěrů měly za následek nižší počet nově zahájených rezidenčních projektů a my tedy brzy uvidíme, že poptávka začne převyšovat nabídku. Jediným škodlivým faktorem na trhu je nárůst DPH a úrokových sazeb, což bude mít vliv na poptávku. Nicméně vidím, že nižší objem transakcí, k nimž došlo v průběhu posledních tří let znamená, že kupující více šetří a měli by být v silnější pozici.

Jak vnímáte změny ve výši DPH, jaký budou mít vliv na potenciální kupce?
Co se načasování týče, pak je počáteční zvýšení o 4 % lepší řešení než původně zamýšlené navýšení o 10 %. Postupné navýšení na 14 % v příštím roce a v roce následujícím na 17,5 % může některé kupce stimulovat k rozhodnutí koupit bydlení. Z dlouhodobého hlediska ale toto rozhodnutí trhu s bydlením uškodí.

Jak se vyvíjí financování rezidenčních projektů ze strany českých bank?
Nové financování rezidenčních projektů přichází se zdravým varováním, podmínky, které musí být splněny, jsou totiž přísné a stejně tak i časování pro čerpání hypotečního úvěru. Na druhou stranu – banky stále půjčují a my máme několik velmi pragmatických místních partnerů. Vzhledem k této nové přísné úvěrové politice bylo pro developery velmi obtížné zahájit nové projekty, což je také důvod, proč je nabídka kvalitních projektů tak limitovaná. Každý projekt, který přišel do kontaktu s tímto náročným finančním prostředím je ale v určité výhodě a to vzhledem k jejich malému počtu. Jejich parametry totiž mohly být více přizpůsobeny požadavkům klientů. Na trhu existuje určitá zásoba dokončených bytových projektů, ale obvykle je nižší kvality, špatně umístěná nebo připravená k dalším úpravám ze strany developerů.

Jaké jsou specifické požadavky kupujících?
Trhu teď dominují kupující, a proto je podstatné mít stanovený přesný zákaznický žebříček, který definuje důležitost potřeb našich zákazníků a umožňuje jim přizpůsobit si domov podle svých představ. Například u našeho současného rezidenčního projektu Modřanský Háj poskytujeme zajímavé interiérové podmínky a přijatelný výběr interiérových možností pro ty zákazníky, kteří si přejí vylepšit určité aspekty svého nového bydlení. Mezi nejběžnější úpravy, které jsme zaznamenali, patří například trend tmavších dřevěných podlah a bílých dveří. Design nízkopodlažních bytových domů umožňuje maximalizovat počet soukromých zahrad, které máme k dispozici, a design těchto bytů zajišťuje, že je zde naprosté soukromí. Jedním z důležitých prvků, který jsme včlenili do našich bytových domů je vyšší strop v garážích, abychom se tak ujistili, že všechna auta i se svými střešními boxy budou schopna vjet dovnitř.

Děkuji za rozhovor, Jan Šimek, Finance.cz