Ceny bytů a domů v ČR i nadále stagnují, pozemky rostou

Ceny bytů a domů v České republice se za poslední rok a půl nijak výrazně nezměnily. Relativně významněji vzrostly jen ceny pozemků. Výraznější poklesy jsou zřejmě již za námi a vliv na ceny má nyní spíše nižší celková poptávka a očekávání budoucího vývoje v ekonomice.

Za poslední rok a půl zlevnily byty jen o 1,6 %

Ceny bytů se v celorepublikovém průměru mírně snižují, změny jsou tak malé, že situaci lze spíš označit jako stagnaci. Není tomu ale tak všude a u všeho. Za současný vývoj cen nových bytů mohou největším dílem developeři, kteří zkrátka v některých lokalitách neodhadli budoucí poptávku. Čáru přes rozpočet jim přitom udělala finanční krize. Ta totiž v roce 2008 i 2009 podstatně zbrzdila růst trhu s nemovitostmi a způsobila útlum na straně poptávky. Od té doby dostal trh s novými byty drobný impuls v podobě změn v DPH, ale ceny v průměru přesto dál mírně klesají. Starší bytová zástavba, které se žádné změny DPH netýkají, v současné době ztrácí v lokalitách mimo centra velkých měst svoji hodnotu rovněž.  Zkrátka cenový vývoj přirozeně reaguje na aktuální změněné podmínky na trhu. Na trhu s byty lze vysledovat extrémní výkyvy mezi některými, třeba i sousedními, regiony.

Nepřehlédněte: Výše uvedené vyplývá z HB Indexu. Tento index cen nemovitostí Hypoteční banky pracuje s obvyklými (tržními) cenami rezidenčních nemovitostí, které se mohou lišit od cen nabídkových a mnohdy i smluvních kupních.

Zatímco třeba byty ve Zlínském a Pardubickém kraji za poslední rok a půl ztratily až 7,2 % ze své hodnoty, ve stejné době byty v Jihomoravském kraji naopak získaly 4 %. Za velký rozdíl přitom může například dopravní infrastruktura. Pardubický kraj má špatné napojení na dálniční síť a ve Zlínském kraji se plánovaný rozvoj dálniční sítě zbrzdil a podvazuje tak ekonomickou aktivitu v kraji. Na Zlínsku k poklesu přispěl i nepoměr mezi průměrnou prodejní cenou nemovitosti a nízkými příjmy místních obyvatel. Na Pardubicku pak zaúřadovala korekce předchozího prudkého růstu cen. V Jihomoravském kraji zase růst cen bytů táhnou zejména nemovitosti přímo v Brně a jeho okolí a rostoucí ekonomika druhého největšího města v ČR. Na Ostravsku ceny vzhůru vylétly zejména kvůli tomu, že jejich původní úroveň byla oproti zbytku republiky poměrně nízká.

Graf: Kraje s největšímy poklesy cen bytů

Zdroj: HB Index

Bydlení v paneláku už příliš neláká

S cenami bytů celorepublikově značně hýbe i složení bytového fondu. Starší byty v panelácích lákají málo zájemců. Nákladné rekonstrukce panelových bytů se pak majitelům při prodeji obvykle nevrátí. Lidé začali být také citliví na to, kde si byt kupují. Současný trend jasně velí bydlet v dosahu center velkých měst – tj. do 10 km od centra u měst okresních, do 20 km od centra u krajských. Lokality s vysokou nezaměstnaností a nízkými průměrnými příjmy pak lidé pozvolna opouštějí a volné byty se zde špatně prodávají. Svou roli hraje stále častěji i výše zmíněná dopravní infrastruktura. Čím méně peněz stát do její údržby dává, tím více lidé preferují bydlení poblíž dálnic a silnic 1. třídy, u kterých je naděje, že je stát po zimě opraví a v zimě budou sjízdné.

Graf: Kraje s největšímy růsty cen bytů

Zdroj: HB Index

Rodinné domy mají stabilní hodnotu

Ceny rodinných domů v ČR se hýbou ještě o něco méně, než je tomu u bytů. V krajských městech poptávka po nich stagnuje. Rodinné domy přímo ve městech jsou totiž poměrně drahé, lidé proto raději sahají po bytech, jejichž ceny jsou nižší. Poptávka po bydlení v satelitech roste už jen mírně. Objevují se i lidé, kteří se naopak z rodinných domků v satelitech stěhují zpět do bytů ve městech. Pokud lidé hledají rodinné domy, pak zejména levnější nebo určené k rekonstrukci.

Luxusní rodinné domy se prodávají méně. Právě na tento segment se soustředí i některé developerské společnosti, které staví přímo ve velkých městech, včetně Prahy. V satelitních zástavbách na Praze-východ, Praze-západ i na Brně-venkov došlo k převisu nabídky nad poptávkou. Trhu s rodinnými domy také příliš neprospívají stagnující nájmy, kdy lze rodinný domek s rozlehlou zahradou poblíž Prahy pronajmout mnohdy za nižší cenu než podstatně menší byt v Praze. Přesto však v absolutních číslech ceny rodinných domů podle HB Indexu za poslední rok a půl mírně vzrostly. Jejich růst byl nicméně pomalejší, než meziroční inflace. Fakticky lze říci, že jejich ceny také stagnují.

Pozemků je omezeně, jejich ceny rostou

Jediným typem nemovitostí, u něhož rostla v posledních šesti měsících i dlouhodobě podle HB Indexu i skutečná cena, byly pozemky. Poptávka je v současné době hlavně po zainvestovaných pozemcích ve velkých městech a jejich nejbližším okolí. Největší převis poptávky nad nabídkou je nyní v lokalitách Brno, Plzeň, Jihlava a Hradec Králové. Lokalitou, ve které se investice do pozemků vyplatila jejich vlastníkům vůbec nejméně, je Jesenicko. Poptávka po pozemcích je zde totiž kvůli odlehlosti, špatné dopravní dostupnosti a minimálním pracovním příležitostem téměř nulová.

Co se nabídky nových zainvestovaných pozemků týče, nejlépe na tom jsou Karlovy Vary, Praha-západ, Praha-východ a Zlín, kde je v satelitních zástavbách nabídka pozemků více než dostatečná. Oproti předchozím letům se však z českého trhu s pozemky vytratila nabídka nových pozemků od developerů. Takové pozemky je možné najít už jen v těsném okolí krajských měst. Developeři v současné těžké době preferují spíše prodej hotových bytových domů , samotné pozemky pro ně nejsou lukrativní.

Co je to HB Index?

HB index je cenový index vytvořený Hypoteční bankou na základě skutečných transakcí jejích klientů. Při jeho tvorbě vychází Hypoteční banka z tržních odhadů, které byly provedeny pro její klienty, kteří si dané nemovitosti pořizovali na hypoteční úvěr.  U každé nemovitosti je sledováno 25 až 30 základních parametrů s největším vlivem na její cenu a další sociologicko-demografické vlivy místa.  Výsledná hodnota HB indexu proto nejlépe vypovídá o tzv. obvyklé ceně nemovitosti – tedy ceně, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného, majetku ke dni ocenění za standardních podmínek.

Autor působí jako ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky