V Česku se opět staví družstevní byty. Vyplatí se koupit?

Možná to málokdo čekal, ale silný trend devadesátých let, kdy všichni propagovali při nákupu bytů v novostavbách soukromé vlastnictví, alfou a omegou všeho bylo získat hypotéku a okamžitě si byt koupit, se možná začne brzy otáčet. Pořád platí, že naprostá většina developerů staví byty určené k prodeji, ale stále častěji se objevují projekty družstevního bydlení. To u nás úspěšně fungovalo ve dvacátých letech a řada z nás si ho pamatuje ze sedmdesátých a osmdesátých let. 

Podíl družstevních bytů v dokončovaných novostavbách je zatím z pohledu celého trhu stále ještě malý, ale rozhodně už můžeme mluvit o trendu, který má v Česku jednoznačně budoucnost. Developeři tak v praxi reagují na slabší poptávku a hledají cesty, jak bydlení zpřístupnit i lidem, kteří nedosáhnou na hypotéku.

• Tip: Družstevnímu bydlení jsme se věnovali i ve článku Byt v osobním vlastnictví vs. byt družstevní. Co je lepší volba?

Za vším hledej peníze…a slabou poptávku

Comeback družstevního bydlení má pevné racionální základy, které pramení především z recese na trhu rezidenčního bydlení, která měla za následek pokles poptávky po nových bytech. Nejsilněji se propad poptávky projevil v regionech s nízkou kupní silou. Někteří developeři na českém trhu na tuto situaci velmi pružně zareagovali a snaží se získat zákazníka jinými cestami. V případě družstevního bydlení je tím, kdo žádá banku o úvěr, developer, nikoliv zájemce o byt. V praxi tak developer založí družstvo, dá dohromady dostatečný počet zájemců družstevníků a sám vyřídí s bankou financování. Zákazník, který chce nový byt, pak zaplatí družstvu 25 – 30 % kupní ceny bytu a zbytek splácí jako klasický nájem po dobu 20 – 25 let. Nemusí ale procházet martýriem žádosti o hypotéku, nemusí nikde prokazovat své příjmy nebo shánět ručitele.

V případě družstevního bydlení, je družstevník laicky řečeno akcionářem družstva, které byt vlastní. Až byt po několika letech splatíte, převede ho družstvo do vašeho vlastnictví. Tento způsob financování je zajímavý a výhodný pro lidi s nízkými či neprokazatelnými příjmy, kterým banky často odmítají půjčit na nový byt peníze. Typickým příkladem může být třeba rodina s dětmi, která zjistí, že dvoupokojový byt v paneláku jim nestačí a chtějí větší, čtyřpokojový. Prodají staré 2+KK, tím získají aspoň část potřebné hotovosti, a pořídí si družstevní byt. Třetinu musí zaplatit hned (na což mají díky prodeji starého bytu) a zbytek splácí jako „nájem“ každý měsíc. Z měsíce na měsíc tak získá rodina nový byt, aniž by musela řešit hypotéku.

Družstevní bydlení je samozřejmě zajímavé také pro ty, kteří mají šikovného daňového poradce, vehementně daňově optimalizují, mají tedy neprokazatelné příjmy, a žádná banka jim tak hypotéku nedá. Nutno dodat, že takoví lidé zase na druhou stranu zpravidla platí výrazně nižší daně, než všichni ostatní.

Hypotéka, stavební spoření nebo družstvo?

Družstevní úvěr, který zařídí developer, je svými podmínkami prakticky srovnatelný s jinými úvěrovými produkty, jako je hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření. Není tedy možné říci, že družstevní bydlení je finančně výhodnější, než ostatní způsoby financování. Rozhodně jsou ale družstevní byty pro obyčejného člověka snáz dostupné, protože nemusí složitě žádat o peníze banky. Družstvo to udělá za něj.
Podíl družstevního bydlení u nových staveb je v České republice stále ještě malý, pohybuje se v jednotkách procent, poslední 2 roky však velmi rychle roste. V ostatních zemích Evropy je družstevní bydlení velmi populární např. ve Švýcarsku, kde ho mimo jiné podporuje stát.

Strach z bydlení v cizím

Řada lidí může mít stále obavy z toho, že nebydlí ve vlastním, ale v bytě, který patří družstvu. Nevadí, že nejste vlastníkem bytu vy, ale družstvo. Družstevníci jsou ti, kteří rozhodují o majetku družstva a o správě domu. Mohou si nastavit valné hromady, které se budou konat každého půl roku. Na valné hromadě odhlasují vedení, budou mít ve svých rukou peníze na případné opravy a podobně. Nikdo rozhodně nemusí mít strach, že jeho byt není v jeho rukou, protože je pod kontrolou všech družstevníků.

Neplatíš? Přijdeš o byt!

Pokud přestane jeden z družstevníků z jakýchkoliv důvodů svůj byt splácet, ostatní členy družstva to nijak neohrozí. Banka, která financuje družstevní úvěr, si v praxi vždy tvoří rezervy tím, že družstevníci splácí o trochu víc, než je anuita (pravidelná měsíční splátka). Pokud všichni splácí tak, jak mají, tak se družstevní úvěr splatí dříve, než ve smluvené lhůtě, která je zpravidla 25 let. Pokud by se našel neplatič, jeho splátka se dočasně platí z uvedené rezervy. Pokud by šlo o dlouhodobého neplatiče, který nebude splácet půl roku a déle, uplatní banka zástavní právo na neplatičův byt. Je to vlastně stejné, jako když máte hypotéku. Jen s tím rozdílem, že pokud krátkodobě nesplácíte hypotéku, přijde za vámi banka místo pokrytí splátek z rezervy s nabídkou odkladu splátek. A pokud ani to nepomůže, uplatní zástavní právo.

Pokud se družstevník dostane do finančních potíží, může svůj družstevní byt prodat a ve splácení pokračuje jeho následník. Prodej družstevního bytu je na rozdíl od prodeje bytu v osobním vlastnictví výrazně jednodušší. Kupující a prodávající mezi sebou podepíší převod družstevního podílu a tím je celá věc vyřízena. Žádné zdlouhavé vyjednávání smlouvy či zápisy v katastru nemovitostí.

Autor působí ve společnosti Trikaya