Kauce v nájemních vztazích

Věčný boj mezi pronajímateli a nájemci. Zda souhlasíte spíše s jednáním pronajímatelů v době ekonomické krize nebo s chráněným institutem nájmu bytu nájemcem ponecháme na Vás. Objektivně se zaměříme na téma kauce v nájemních vztazích, jejíž účel můžeme spatřovat především v zajištění případných pohledávek nájemce vůči pronajímateli.

Trojnásobek maximem

Kaucí dle občanského zákoníku bude myšleno především složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a tzv. „záloh na služby“, odborně úhrad za plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu. Popř. i jiných závazků v souvislosti nájmem. Pronajímatel má oprávnění takovouto kauci při sjednávání nájemní smlouvy požadovat, kdy zákonný limit kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a „záloh na služby“. Pro případ, kdy nájemce nemá dostatek finančních prostředků pro úhradu jak prvního nájemného, tak kauce v trojnásobné výši, což představuje nemalý zásah do osobních financí, doporučujeme již při prohlídce bytu vyjednávat. Překvapení tohoto rázu u podpisu nájemní smlouvy by nás nepotěšilo, proto se již předem na výši kauce dohodněme.

Uplatnění kauce

Zákon stanovuje, že samotná kauce může být využita pronajímatelem v následujících situacích, nedojde-li k odlišné dohodě:

• K úhradě pohledávek na nájemném a „záloh na služby“
• K úhradě jiných závazků nájemce vzniklých v souvislosti s nájmem, přiznaných buď vykonatelným rozhodnutím soudu, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo písemně uznaným nájemcem.

Rozhodnutí je vykonatelné, až po uplynutí zákonných lhůt po právní moci rozhodnutí, tudíž soudíte–li se s nájemcem nebo pronajímatelem, musíte vyčkat na vykonatelnost rozhodnutí, nestačí vítězství v rámci první instance, když následně jedna ze stran podala odvolání s odkladným účinkem.

Povinnost nájemce

Čerpal-li pronajímatel v souladu se zákonem peněžní prostředky ze složené kauce, vzniká povinnost nájemce k doplnění těchto prostředků. Pronajímatel učiní písemný úkon výzvy k doplnění kauce, kdy lhůta pro nájemce jest stanovena do jednoho měsíce. V zájmu pronajímatele bude učinit výzvu prostřednictvím doporučené pošty ideálně tzv. „s dodejkou“, pro zajištění případných důkazů ve sporu a v zájmu nájemce bude splnění lhůty pro doplnění kauce. Přičemž nedoplnění kauce jest kvalifikováno, jakožto jednání nájemce, které hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, což opravňuje pronajímatele k výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu.

Jak zákon káže…

Vrácení kauce

Po vyklizení bytu nájemcem a jeho předání pronajímateli spojené se skončením nájmu počíná běžet jednoměsíční lhůta pro navrácení nevyčerpané kauce nájemci. Za předpokladu, kdy nedošlo k odlišné dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem.