Rozhovor s Františkem Pavelkou na téma "Hypoteční úvěrování"

Hypoteční úvěry jsou na trhu poměrně mladým produktem, přesto si však již našly své příznivce. Můžete ve stručnosti našim čtenářům říci, od kdy vlastně banky hypoteční úvěry nabízí, a co bylo prvotním impulsem pro vznik hypotečního úvěrování u nás?
První klasické hypoteční úvěry se u nás znovu objevily v roce 1995, po novele zákona o dluhopisech, který definoval hypoteční úvěry i podmínky jejich poskytování a financování. Hlavním impulsem byla snaha doplnit stavební spoření o nástroj, který by umožňoval profinancovat i ty účely, ke kterým podle zákona o stavebním spoření nebylo možné použít úvěr ze stavebního spoření.

Patříte k lidem, kteří se hypotékám a hypotečnímu úvěrování věnují již delší dobu. Jak hodnotíte výsledky, jichž hypotéky za dobu svého působení na českém trhu dosáhly?
Myslím si, že rozvoj hypotečních úvěrů, zejména v posledních třech letech, mnohonásobně překročil všechny očekávání, která s nimi byla spojena. Zejména to platí pro oblast bydlení, bytové výstavby, modernizace bytového fondu atd. Hypoteční úvěry mají na svém kontě více jak 36 400 nově postavených bytových jednotek a více jak 51 000 úvěrů na rekonstrukce, modernizace nebo koupi starších bytových jednotek.

Co považujete za nejdůležitější faktory, které přispěly k tak velkému nárůstu v počtu i objemu hypotečních úvěrů v posledních letech?
Tipoval bych tak tři základní faktory. Pokles úrokových sazeb, který od roku 2001 je velmi rychlý (z průměrných 8,5% klesla pod 5% a pokles běží nadále. Dnes nejsou výjimky ročních úrokových sazeb pod 3 procenta.), růst životní úrovně obyvatelstva, který umožňuje zkvalitňovat bydlení a konečně také konkurenci mezi hypotečními bankami. V počátečních fázích rozvoje hypotečního bankovnictví sehrála svou pozitivní roli i státní finanční podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby. Škoda, že stát na tuto podporu, které jej nepřišla za celých 9 let ani na 2 miliardy korun, rezignoval.

Jaký očekáváte vývoj do budoucna? Budou úrokové sazby nadále tak nízké, jako je tomu právě nyní? Dá se předpokládat i v budoucnu takový nárůst v počtu i objemu hypotečních úvěrů, jako tomu bylo v minulých letech?
Vyjdeme-li ze studií o zanedbanosti bytového fondu v České republice, zejména u panelových a jiných obytných domů, dá se očekávat, že poptávka po hypotečních úvěrech na bydlení poroste dlouhodobě i nadále. Zvláště pokud dojde k pomalu startující renesanci družstevního bydlení. Zároveň je však nutné vzít v potaz i dlouhodobé zkušenosti zemí Evropské unie. Ty ukazují, že vývoj poptávky po bydlení probíhá ve značné závislosti na vývoji hospodářství. Hospodářské cykly se odrážejí i v určitých cyklech bytové výstavby a v cyklech poptávky po hypotečních úvěrech.

Právě díky nízkým úrokovým sazbám klesá výše podpory hypotečního úvěrování, podpora nové výstavby byla dokonce v únoru letošního roku zrušena. Jaké podpory může nyní klient k hypotečnímu úvěru získat? Připravuje se nějaký nový návrh na změnu systému podpor hypotečního úvěrování?
Jak už jsem zmiňoval, stát jako by rezignoval na podporu hypotečních úvěrů na bydlení. Dnes už existuje jen podpora získání prvního (staršího) bydlení pro obyvatele do 36 let, ale jen na koupi starších bytů nebo rodinných domů. Pak lze ještě využít 200 000 půjčky. Také lze odpočítávat úroky z hypotečních úvěrů od základu daně z příjmů.  Z ministerstva pro místní rozvoj jsou sice vysílány signály ve směru přípravy něčeho nového, ale zatím nic není na papíře. Naopak máme informace, že ministerstvo financí hodlá zrušit osvobození od daně úroků z hypotečních zástavních listů, což by mohlo podražit hypoteční úvěry až o 1,5 %.

Hypotéky byly a mnohdy stále ještě jsou považovány za určitý luxus, který si nemůže dovolit každý. Můžete našim čtenářům na konkrétním příkladu ukázat, že se situace mění, a že na hypotéku dosáhne více lidí než tomu bylo dříve?
Dnešní průměrný hypoteční úvěr na bydlení se pohybuje okolo jednoho milionu korun. V roce 2001 by na tento úvěr dosáhla rodina s příjmy mezi 26 – 30 tisíci korun čistého měsíčně. Dnes na tento úvěr dosáhne rodina s 15 až 20 tisíc čistého měsíčně. To už se blíží typické české rodině s  průměrnými příjmy.

Vstup naší republiky do Evropské unie se dotkne řady oblastí. Jak se projeví vstup ČR do EU  v oblasti hypotečního úvěrování? Vzroste našim bankám konkurence?
Možné to je. Jsou některé menší rakouské a německé banky fungující v pohraničních oblastech o kterých víme, že se připravují na aktivizaci své činnosti i u nás. Ale většina našich bank je už v zahraničních rukách a náš trh není zase až tak velký, aby se sem mnoho dalších zájemců o hypotéky vešlo. Expanzi zahraničních bank je možné spíše očekávat až po našem vstupu do EURozóny, po přijetí EURa, jako naší měnové jednotky. Právě od okamžiku vzniku měnové unie je možné pozorovat, jak národní banky začínají pronikat do sousedních zemí.

Jaké pozitivní, ale i negativní změny mohou v této souvislosti očekávat klienti?
Zdá se, že bankovnictví je jedním z mála oborů, kde lze očekávat tlak na pokles cen, nákladů a naopak tlak na růst kvality služeb. Ani negativní vlivy změn daně z přidané hodnoty ani v celní politice zde nehrozí. Co může být trochu problémem, je kurs koruny vůči EUR.

Bude moci občan ČR například požádat o hypotéku i v jiných zemích Evropské unie? Nebo naopak bude moci získat hypoteční úvěr u naší banky na nemovitost v zahraničí?
Obojí bylo obecně možné už před vstupem do Evropské unie. Teď to bude o to snazší. Ale příliš bych zatím žádat o hypoteční úvěr v zahraničí nedoporučoval. Postupy bývají mnohem složitější a je zde velké nebezpečí vyplývající ze změn kursu koruny a EURa.  Např. na výše uvedeném příkladu milionového úvěru by oslabení kursu o jednu korunu znamenalo dodatečný náklad ve výši téměř 4 % proti běžným splátkám úvěru.

Dnem našeho vstupu do Evropské unie vešla v platnost také novela zákona o dluhopisech, která zrušila účelovost použití hypotečního úvěru. Jaký to bude mít na hypoteční úvěrování dopad?
Jak vidno z okamžité reakce bank a růstu nabídek – dopady mohou být pozitivní. Jde jen o to, aby se původní záměr novely – otevřít možnost aktivizace kapitálu uloženého v nemovitostech a jeho použití pro účely podnikání – nepřevrátilo v opak – v růstu tlaku na neproduktivní spotřebu a nadměrné zadlužování.

Tímto krokem se vlastně otevřela cesta k již delší dobu zmiňované „americké hypotéce“. Můžete našim čtenářům ve stručnosti popsat, co to tzv. americká hypotéka je?
Jedná se o zjednodušený název bezúčelové půjčky jištěné nemovitostí. Sami Američané by se zřejmě divili, co to ta americké hypotéka je (podobně jako by  se Francouzi divili, co je to francouzské vejce). Zřejmě jde o reakci na to, že ve všech zemích Evropské unie, kde mají zákonodárství týkající se hypotečních úvěrů, jsou hypoteční úvěry definované jako půjčky účelové, půjčky na něco, co souvisí s investicemi do nemovitostí. V USA a částečně i v Anglii, jsou v tomto směru benevolentnější a samotný účel úvěru není pro ně tak významný.

Existují nějaká rizika spojená právě s možností rozšíření americké hypotéky?
Už jsem na toto riziko poukázal v předešlé otázce. Bezúčelové půjčky jsou všude na světě považovány za rizikovější. A to jak pro banku, tak i pro uživatele – i když spíše z hlediska psychologického. Pokud není v zemi dostatečně rozvinutý trh s nemovitostmi, pak jsou tyto půjčky nebezpečné i z hlediska národohospodářského. V podmínkách, kdy prakticky neexistuje nemovitostní trh, to může mít obdobné důsledky jako poskytování úvěru na neprodejné zásoby. Do hospodářství tečou peníze, proti kterým nestojí žádné hodnoty. 

Nyní ale přejděme k Vašemu současnému působišti. Wüstenrot hypoteční banka byla založena koncem roku 2002 a od února 2003 začala klientům poskytovat hypoteční úvěry. Jak hodnotíte první rok fungování WHB? Našla si banka již své místo na trhu?
Myslím si, že Wüstenrot hypoteční banka pronikla na trh hypoték docela úspěšně. V třetím čtvrtletí roku 2003 náš podíl na trhu překročil dokonce dvě procenta. Naší nejúspěšnější zbraní jsou kombinované produkty. Zejména kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením, kde naši klienti dokonce na hypotéce a systému jejich splátek vydělávají, aniž by museli investovat další peníze.

Jakými výsledky se může WHB za první rok poskytování hypoték pochlubit a dá-li se to tak říci, o co nového WHB trh hypoték pro klienty obohatila?
Tak už jsem se vlastně pochlubil. Vedle zmíněné kombinace se stavebním spořením (této kombinace využívá okolo 27% našich klientů) nabízíme ještě kombinace s překlenovacími úvěry od Wüstenrot stavební spořitelny. Touto kombinací dáváme klientům možnost z úvěrů financovat až 100 % jejich investičního záměru, aniž by museli, jako v jiných bankách platit vyšší úroky. (Úrokové sazby Wüstenrot hypoteční banky a Wüstenrot stavební spořitelny jsou si velmi blízké.) Od letošního roku také nabízíme fajnšmekrům nízce úročenou hypotéku Variant, kde se úrokové sazby odvozují od jednoroční úrokové sazby na mezibankovním peněžním trhu.

Pro klienty je také důležitá možnost kontaktu a konzultace. Můžete našim čtenářům říci, kde se  mohou o hypotékách WHB informovat, kolik máte kontaktních míst, zkrátka, kde vás najdou?
Společnosti Wüstenrot v ČR se opírají při nabídce svých produktů o síť mobilních prodejců pravidelně školených a certifikovaných. Těch je v současné době okolo 1200, z toho polovina má certifikát i pro hypoteční úvěry. Ne každý z nich má pevné pracoviště, ale i stacionárních míst bude kolem 200. Nejspolehlivější informace se najdou na adrese: www.wuestenrot.cz.

Wüstenrot hypoteční banka je jako jedna z mála bank specializovaná na hypoteční úvěry, i když patří do velké rodiny společnosti Wüstenrot. Jaké výhody to skýtá klientům?  
Výhody už vlastně byly řečeny – a dají se vyjádřit čtyřmi slovy: vše pod jednou střechou. Poradci obchodní sítě Wüstenrot se postupně přeškolují na skutečné finanční poradce, schopné klientům komplexně poradit, jak řešit své problémy v běhu života.

Co považujete za přednost WHB před ostatními bankami poskytujícími v České republice hypoteční úvěry?
Jak už jsem řekl, jsou to možnosti kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením, s překlenovacími úvěry a také s životním pojištěním. Dále je to naše garantovaná úroková sazba, která je jednotná, platná pro všechny klienty, kteří splní požadavky na platební schopnost.

A na závěr si neodpustím otázku, která jistě zajímá všechny, kteří o hypotéce uvažují. Na co se mohou klienti WHB těšit? Jaké novinky je v průběhu roku čekají?
Zde je nutné brát vývoj nabídek v kontextu s ostatními společnostmi Wüstenrot. Myslím si, že právě ono finanční poradenství bude tou největší novinkou. Jinak pokud jde jen o naši banku, počítáme s rozšířením expresního úvěru, s rozšířením hypotečního úvěru na všechny možné potřeby související s bydlením (např. i s půjčkami na rekonstrukci bytů, kde klient je v nájmu, na vybavení domácností apod.). No a protože jsme už vydali naše první dluhopisy známé jako hypoteční zástavní listy, počítáme s rozšířením nabídky nejen pro ty, co chtějí investovat do bydlením, ale i pro ty, co chtějí investovat do solidních cenných papírů.

Děkuji za rozhovor
Elena Ondrová, Finance.cz

 
Doc. Ing. František Pavelka, CSc. je předsedou představenstva Wüstenrot hypoteční banky od 23.12.2002. Po absolvování VŠE Praha působil v 60. a 70. letech nejprve jako odborný asistent a později jako zástupce vedoucího katedry na VŠE v Praze. V 80. letech pracoval ve funkcích poradce ministra financí a poradce prezidenta republiky pro věci finanční. Na přelomu 80. a 90. let zastával funkci náměstka ministra financí. Od roku 1992 pracuje v bankovnictví. Podílel se na založení Českomoravské hypoteční banky (ČMHB). Je autorem nebo spoluautorem řady publikací, vysokoškolských skript, učebnic a článků v odborném tisku.