Úvěr zajištěný nemovitostí aneb „americká hypotéka“

Pod hypotečním úvěrem si většina z nás představuje úvěr, který slouží na investice do nemovitostí. To již ale od 1.5.2004 neplatí. Nový zákon o dluhopisech (190/2004 Sb.) ruší účelové použití hypotečních úvěrů. Nyní lze hypoteční úvěr použít na cokoli, třeba na pořízení automobilu nebo zahraničního studijního pobytu pro děti.

Do konce dubna bylo možné čerpat hypoteční úvěr pouze na investice do nemovitosti na území České republiky a jeho splacení bylo zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Takto definoval hypoteční úvěry zákon platný do konce dubna. Nový zákon je podstatně benevolentnější a již nedefinuje, na co mohou být prostředky z hypotečního úvěru použity. Ovšem i nadále zůstává základní podmínka a to ta, že splacení hypotečního úvěru musí být zajištěno zástavním právem k nemovitosti a to i rozestavěné. Zákon definuje nyní hypoteční úvěr takto: „Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Nemovitost, která slouží jako zástava úvěru se nově může nacházet nejen na území České republiky, ale i na území členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor.

Výhody hypotečních úvěrů
Hypoteční úvěry patřily a i nadále budou patřit mezi úvěry, které jsou pro klienty v mnoha směrech výhodnější než klasické spotřebitelské úvěry nabízené bankami. A to především díky  nižším úrokům a zároveň delší době splatnosti než kterou mohou klientům nabídnout klasické spotřebitelské úvěry. Právě díky zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti a s tím spojené možnosti získávat zdroje na tyto úvěry pomocí vydaných hypotečních zástavních listů, mohou být tyto úvěry nabízeny s relativně nízkými úrokovými sazbami. Nyní se otvírá nová možnost, využít výše zmíněné výhody a přitom tento úvěr poskytovat jako neúčelový, a tak zajistit možnost financování nejen nemovitostí.
Nový zákon definuje hypoteční úvěr tak, že to je úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Toto je definice poměrně široká, neboť řada klasických spotřebitelských úvěrů je bankami nabízena i s možností zajistit je pomocí nemovitosti. Ale i když toto banky nabízí, neznamená to, že všechny mohou využít k financování zdrojů hypoteční zástavní listy, které úvěry pro klienty zaktraktivňují.

Nabídka bank
Banky, které nabízí hypoteční úvěry i přes změnu zákona, nechávají své hypoteční úvěry jako  účelové, tzn. pouze na investice do nemovitostí, a nemění jejich podmínky. Ale jelikož zákon umožňuje využití hypoték i k jiným účelů začínají se objevovat nové, tzv. americké hypotéky, které již nejsou účelové a klient je může použít na cokoli.

V současné době nabízí tyto úvěry několik bank. Již před platností nového zákona nabízela Komerční banka úvěr Garant, tj. neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí a také Raiffeisenbank  má již několik měsíců v nabídce úvěr zajištěný nemovitostí Univerzál. Tento úvěr nabízí ve dvou podobách, jako skutečně neúčelový, který se však svými parametry více blíží klasickému spotřebitelskému úvěru (splatnost max 5 let!) a jako účelový úvěr na zajištění potřeb bydlení, který má již podstatně lepší podmínky (viz tabulka). Ovšem na rozdíl od klasické hypotéky, kterou až do současné doby banky nabízely, lze tento úvěr použít i na koupi družstevního bytu, zaplacení odstupného dosavadnímu vlastníkovi nebo třeba na rekonstrukci bytu v majetku obce či družstva, což dříve možné nebylo. A právě možnost financování této oblasti pomocí hypotečních úvěrů asi pomůže mnoha zájemcům o pořízení právě takovéhoto typu bydlení. Tuto oblast bylo až do této doby možno financovat pouze úvěry ze stavebního spoření, případně klasickými spotřebitelskými úvěry. Ale i zde zůstává podmínka zastavení nemovitosti v osobním vlastnictví, kterou například družstevní byt není.

Banky přichází i v této oblasti s novinkami a začaly po 1.5.2004 jako reakci na změnu zákona o dluhopisech nabízet nové typy hypotečních úvěrů. Jedná se např. o nový hypoteční úvěr Speciál od HVB Bank CR a také  o úvěr zajištěný nemovitostí od Živnostenské banky, které již nejsou účelové, i když ostatní parametry jsou velmi podobné hypotečním úvěrům, již dříve nabízeným těmito bankami. Nové produkty již s podmínkami nového zákona nabízí od 17. května České spořitelna a Českomoravská hypoteční banka. Klienti České spořitelny mohou využít nový spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí a to jako účelový, tak i neúčelový. U obou typů úvěrů s garantovanou úrokovou sazbou. ČMHB také rozšiřuje nabídku o dvě hypotéky: americkou hypotéku (neúčelovou, tzn. na cokoliv) a hypoteční úvěr na družstevní byt. O rozšíření nabídky uvažuje také Wüstenrot hypoteční banka.

V následujících tabulkách najdete některé základní parametry výše uvedených úvěrů, které využívají možností, které nabízí nový zákon o dluhopisech.

Parametry vybraných úvěrů zajištěných nemovitostí

Banka	Úvěr	Splatnost úvěru (roky)	Výše úvěru
			min	max
Česká spořitelna	Neúčelový  a účelový HÚ	Až 15 let	150000 Kč	Cenou zastavené nemovitosti, bonitou klienta
ČMHB	Hypoteční úvěr na družstevní bydlení	5-30	300000 Kč	Do 70% ceny obvyklé zastavené nemovitosti
	Americká hypotéka	3-20	200000 Kč	Do 70% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, max 1 mil Kč
HVB Bank CR	HU Speciál	5-20	400000 Kč	Do 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, max 2 mil Kč
Komerční banka	Garant	1-10	200000 Kč	Do 50 % ceny obvyklé zastavené nemovitosti, max 1 mil Kč
Raiffeisenbank	Univerzál	1, 3, 5 10 a 15* 1, 3 a 5	100000 Kč	Do 70 % ceny obvyklé zastavené nemovitosti, max 5 mil Kč* Do 50 % ceny obvyklé zastavené nemovitosti, max 2 mil Kč
Živnostenská banka	Úvěr zajištěný nemovitostí	5 -20	800000 Kč	Do 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, max 5 mil Kč

Zdroj: banky                                 * účelový úvěr na zajištění potřeb bydlení

 

Parametry vybraných úvěrů zajištěných nemovitostí

Banka	Úvěr	Min. úroková sazba	Poplatek za poskytnutí úvěru
Česká spořitelna	Neúčelový  / účelový HÚ	7,9% /  6,8% p.a.	0,2%, min 400 Kč, max 7 000 Kč
ČMHB	Hypoteční úvěr na družstevní bydlení	od 5,3% p.a..	0,6%, min 5000 Kč,  max 20000 Kč
	Americká hypotéka	od 5,4% p.a	0,6%, min 5000 Kč, max 20000 Kč
Komerční banka	Garant	od 9,96% p.a.	2000 Kč + 0,8%, min 4000 Kč, max 25000 Kč
Raiffeisenbank	Univerzál	od 5,5% p.a.* od 7,0% p.a.	0,8%, min 4000 Kč,  max 30000 Kč
Živnostenská banka	Úvěr zajištěný nemovitostí	od 6,8% p.a.	0,9%, max 40000 Kč

Zdroj:  banky                              *  účelový úvěr na zajištění potřeb bydlení

 

Existují ale i rizika
Dá se předpokládat, že i nadále zůstanou hypoteční úvěry používány především k financování bydlení, rozšířeným i nové možnosti viz výše. Ona hypotéka není levná a ani jednoduchá záležitost k vyřízení. Bance je třeba předložit řadu dokladů, které požaduje. Vždy bude třeba přeložit odhad zastavené nemovitosti, což není levná záležitost.

Hypoteční úvěry ať již účelové nebo nově i neúčelové musí být vždy zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Ať již je výše úvěru 200 tisíc nebo třeba 2 miliony, vždy musí klient najít nemovitost, kterou bance zastaví. Ve většině případů se jedná o rodinný dům, který má klient nebo třeba jeho rodiče v osobním vlastnictví. Pokud klient zastavuje takovouto nemovitost na úvěr, kterým si pořizuje nemovitost k bydlení, jedná se o jeho trvalou investici do bydlení. Pokud si ovšem pořídí takto třeba nové auto musí si dobře zvážit, zda mu stojí za to zastavit si „střechu nad hlavou“. Ono se totiž může stát, že se člověk dostane do finančních problémů a nebude tak mít na splátku úvěru. A co by následovalo potom, to raději ani nedomýšlet. Podstoupení tohoto rizika si ale musí každý zvážit sám…