Jak vyřešit snížení zástavní hodnoty nemovitosti odhadcem?

Zástavní hodnota nemovitosti je určena tak, aby banka v případě zabavení mohla nemovitost velmi rychle prodat i bez toho, aby u tohoto obchodu utrpěla ztrátu. To, že smluvní znalec banky určí zástavní hodnotu nemovitosti níže, než jaká je její kupní cena či náklady na její výstavbu je pak často způsobeno lokalitou či dispozicemi nemovitosti. Jak však řešit situaci, kdy si chcete pořídit nemovitost v hodnotě např. 3 miliony Kč s tím, že smluvní znalec banky určí zástavní hodnotu nemovitosti na 2,6 milionu Kč? Na výběr máte hned z několika možností, jsou jimi:

• zástava další/jiné nemovitosti,
• financování části záměru (koupě, rekonstrukce, výstavba apod.) z vlastních zdrojů,
• financování části záměru z jiného úvěru (např. úvěr ze stavebního spoření, spotřebitelský úvěr).

Zástava další/jiné nemovitosti

Pokud máte tu možnost, můžete u hypotéky ručit jinou či další nemovitostí? Slovíčkaření je zde velmi důležité. U hypotéky totiž můžete ručit jednou i více nemovitostmi. Pokud má vaše další nemovitost hodnotu, která se rovná či převyšuje výši požadovaného úvěru, můžete ručit pouze jí. Pokud je hodnota vaší další nemovitosti nižší, než jaká je vámi požadovaná výše úvěru, budete muset ručit oběma nemovitostmi.

Praktický příklad: Manželé Novákovi z Brna by si rádi postavili rodinný dům v jedné vesnici u Vyškova, který by zároveň chtěli dát bance do zástavy. Projektované náklady na výstavbu činí 3 miliony Kč, což je také částka, kterou by si manželé rádi půjčili. Smluvní znalec banky však stanovil zástavní hodnotu nemovitosti na 2,6 milionu Kč. Toto je pak také maximální částka, kterou Novákovým banka poskytne. Aby manželé Novákovi „dosáhli“ na hypotéku ve výši 3 miliony Kč, rozhodli se ručit svým bytem v Brně v hodnotě 1,5 milionu Kč, ve kterém bude po dokončení výstavby rodinného domu bydlet jejich dcera. Vzhledem k tomu, že cena bytu v Brně nedosahuje výše požadovaného úvěru, musí manželé Novákovi ručit jak nově stavěným domem, tak bytem v Brně.

Financování části záměru z vlastních zdrojů

V porovnání s předchozím případem pro většinu lidí psychicky „stravitelnější“ řešení, kdy žadatelé o hypotéku financují rozdíl mezi pořizovací cenou nemovitosti a její zástavní hodnotou z vlastních zdrojů. Těmito penězi by však měli žadatelé disponovat (resp. měli by být schopni je prokázat) již v době podání žádosti o hypotéku. Toto banky požadují z toho důvodu, aby měli jistotu toho, že žadatelé o hypotéku mají skutečně dostatek prostředků na to, aby si mohli dovolit nemovitost pořídit (platí zejména u výstavby).

Praktický příklad: Manželé Novákovi z Brna by si rádi postavili rodinný dům v jedné vesnici u Vyškova, který by zároveň chtěli dát bance do zástavy. Projektované náklady na výstavbu činí 3 miliony Kč, což je také částka, kterou by si manželé rádi půjčili. Smluvní znalec banky však stanovil zástavní hodnotu nemovitosti na 2,6 milionu Kč. Toto je pak také maximální částka, kterou Novákovým banka poskytne. Aby manželé Novákovi „dosáhli“ na hypotéku ve výši 3 miliony Kč, rozhodli se financovat rozdíl ve výši 400 000 Kč úsporami na stavebním spoření, kdy bance předložili poslední výpis od stavební spořitelny a písemnou výpověď této smlouvy. Banka tedy v tomto případě Novákovým poskytne hypotéku ve výši 2,6 milionu Kč i bez zástavy další nemovitosti.

Financování části záměru z jiného úvěru

Nejčastější řešení „našeho“ problému. Jedná se totiž o „psychicky“ nejstravitelnější a zároveň finančně nejdostupnější způsob „dofinancování“ záměru pořízení si nemovitosti. V tomto případě se jedná o situaci, kdy žadatelé o hypotéku financují rozdíl mezi pořizovací cenou nemovitosti a její zástavní hodnotou z jiného úvěru, s výjimkou jiné hypotéky. Samotná banka pak poskytnutí hypotéky podmiňuje tím, aby byl tento druhý úvěr schválen (tj. nestačí pouhý slib toho, že rozdíl mezi pořizovací cenou a zástavní hodnotou bude financován z jiného úvěru).

Praktický příklad: Manželé Novákovi z Brna by si rádi postavili rodinný dům v jedné vesnici u Vyškova, který by zároveň chtěli dát bance do zástavy. Projektované náklady na výstavbu činí 3 miliony Kč, což je také částka, kterou by si manželé rádi půjčili. Smluvní znalec banky však stanovil zástavní hodnotu nemovitosti na 2,6 milionu Kč. Toto je pak také maximální částka, kterou Novákovým banka poskytne. Aby manželé Novákovi „dosáhli“ na hypotéku ve výši 3 miliony Kč, rozhodli se požádat úvěr ze stavebního spoření v hodnotě 400 000 Kč, kdy bance v době podání žádosti o hypotéku předloží schválenou žádost o tento úvěr ze stavebního spoření. Banka tak následně manželům Novákovým poskytne hypotéku ve výši 2,6 milionu Kč.

Tak, a jsme u konce. Pokud vás zaskočila situace, kdy vám smluvní znalec banky určil smluvní cenu nemovitosti, kterou jste chtěli u hypotéky ručit, na nižší než pořizovací cenu, víte, jak s touto situací naložit. Výše uvedená řešení jsou, i přes drobné nuance, kterými se vyznačuje každá hypotéka, použitelné ve všech případech. Takže, hurá do banky s upravenou žádostí o hypotéku.