Pardubický: Byt na investici už láká i mladší ročníky

Je to obecný trend, onen boom investičního bydlení na trhu? A týká se jen Prahy, nebo celé republiky?

Investiční bydlení si nachází stále významnější pozici nejen u vyšších tříd, ale i u těch středních. Je to dáno hned několika faktory – v prvé řadě se Čechům daří, vydělávají, a mají z čeho spořit. Na straně druhé bankovní instituce dnes nenabízejí zajímavé produkty, které by uložené finanční prostředky vhodně zhodnocovaly. Z hlediska bezpečnosti pak na trhu není mnoho vhodnějších investic, snad vyjma státních dluhopisů, které by s takovou mírou jistoty zajišťovaly sice konzervativní, ale o to pevnější výnos. V Praze se staví nejvíce, navíc byty zde jsou nejjistější investicí, ale určitě bych netvrdil, že investiční byty je možné koupit jen v Praze.

Říkáte, že se do investování v oblasti bytů vrhla i střední třída?

Bylo to pro nás překvapením, ale nákup bytu s vidinou jeho dalšího zhodnocení v budoucnu již není doménou jen vyšších tříd. Je navíc zároveň dobrou indicií směrem k české společnosti – začíná být vyspělejší a vzdělanější co se financí týká. Ten příklon je dán na jedné straně, jak jsem již uvedl, lepší ekonomickou situací naší společnosti, jistou zkostnatělostí finančních produktů, dobrým poměrem ceny bytů a hypoték, ale také zásadním neřešením penzijního systému v České republice. Lidé v produktivním věku se dnes nechtějí spoléhat na stát, nemají jistotu, co s nimi jednou bude. A hledají vlastní cesty. Někdo vsadí na zlato, někdo peníze ukládá do státních dluhopisů, ti odvážnější investují. Ten, kdo si nemůže dovolit o své úspory přijít, investuje konzervativně ale rozumně do bytu. Myslím, že je to dobrá volba.

Vrátí se taková investice někdy? Nebo je to jen místo, kam se peníze budou věčně ukládat, navíc s mnoha starostmi o byt?

Samozřejmě záleží na tom, jaký byt v jakém projektu koupíte. Musíte vsadit na kvalitu projektu i stavby, zajímat se o okolí, celou lokalitu, její budoucnost. Pokud si na to vše dá investor pozor, nemůže prodělat. Navíc – v takových projektech dnes v Praze není problém sehnat nájemce, který uhradí celou či větší část nájmu a poplatků. S podporou naší realitní kanceláře MAXIMA dokážeme z takové investice udělat bezstresovou záležitost.

S minimálním či dokonce žádným vkladem tak postupně získává investor majetek, který může zásadním způsobem určit, jak se jednou budou mít jeho děti, nebo on sám, až bude v důchodu. To podle toho, zda takový byt zamýšlí dát jednou svým potomkům, nebo si jej nechá, jak se říká, na stará kolena. Tehdy jej může buď se ziskem prodat, nebo jej dál pronajímat a přilepšit si z nájemného.

A o jaké byty je tedy největší zájem? Jaký je takový typický investiční byt, který si lidé v Praze pořizují?

Již delší dobu sledujeme, že je poptávka po bytech vyšší kategorie, jedná se nejčastěji o byty 2kk, které jsou takříkajíc na „dobré adrese“, v dostupnosti městské hromadné dopravy, ale také s dobrým spojením automobilem, s parkováním a odpovídajícím okolím – tedy se zelení, plochami pro sport i relaxaci, a službami v okolí. Výjimkou ale není ani zájem o větší byty s terasami. Naopak mladší investoři častěji volí garsonky či menší byty.

Ne každý ale může koupit byt jako investici. Mnoho lidí má dnes hypotéky a nedosáhne na další, problémy mají také živnostníci, kteří sice mohou mít dostatek příjmů, ale banka jim hypotéku nedá.

Pro takové spotřebitele může být řešením nákup bytu v družstevním bydlení. FINEP s moderní podobou těchto bytů přišel před několika lety a zájem, který družstevní bydlení vzbudilo, nás překvapil. Mezi jinými je výhoda právě při nákupu bytu – není totiž třeba vyřizovat hypotéku, dokládat potvrzení o příjmu, či cokoli podobného. A i v našich dvou projektech, ve kterých družstevní bydlení nabízíme, máme dnes několik „investorů“.

Jsou investiční byty novinkou? Kupují je spíše Češi, nebo mají zájem i cizinci?

Pro nás jsou investiční byty spíše možností pro Čechy, upřímně se na zahraniční klientely v tomto segmentu nezaměřujeme. V zahraničí je totiž koupě bytu jako forma úspor poměrně běžná již řadu let. U nás se tomu teprve učíme, ale do budoucna se bude jednat bezesporu o zajímavý segment. Ostatně – v mnoha zemích Evropy do bytových projektů investují různé penzijní fondy. Právě pro stabilitu a bezpečnost, ale také pro předvídatelný průběh investice a její ziskovost.

Lze odhadnout, jaká je návratnost investice, případně její zhodnocení?

To lze, ale vždy u konkrétního bytu či projektu. Určitě to není takové terno, jako když se rozhodnete investovat do akcií a ono to vyjde. Před pár lety to vypadalo, že nic nemůže být lepší investicí, než zlato. Mnozí jej nakupovali ve velkém množství. A pak cena zlata prudce klesla a většina z nich prodělala, přičemž dnes jen doufá, že se cena opět posune směrem nahoru. U bytu je hodnocení investice mnohem snazší – cena pomalu a jistě roste, a díky jeho pronájmu fakticky minimalizujete náklady na investici, případně se postupně vrací. Z běžného nájemného lze inkasovat výnos 4 - 6%, s bankovním financováním lze napákovat na 8 - 10%. K tomu výnos z kapitálového růstu (zvýšení ceny bytu), který v delším horizontu může přidat i 5% ročně. Stačí se podívat na ceny dnes a před deseti lety.

Je lepší koupit byt na investici z úspor, nebo si na něj vzít nějakou formu úvěru?

Obě varianty jsou možné. Asi jde spíše o to, jak na tom kdo právě je. Možná je samozřejmě i kombinace – tedy částečná úhrada ceny bytu a zbytek formou úvěru či hypotéky. Pokud investiční byt pořídíte splátkou z úspor a celý jej zaplatíte, investice se vám postupně začne vracet ihned a vy z toho můžete poměrně pěkně přilepšit rodinnému rozpočtu. Anebo si koupit další byt na investici, většinu nákladu na něj platit z pronájmu a případný rozdíl částečně dotovat z nájmu z druhého bytu. Těch možností je opravdu mnoho. Máme i klienty, kteří koupili byt svému dítěti v hotovosti a nájemné šlo následně na jeho podporu na škole – dítě má tak jisté kapesné a jednou i své zázemí. Jako start do začátku je to nenahraditelné.

Ing. Tomáš Pardubický, generální ředitel skupiny FINEP HOLDING, SE

Tomáš Pardubický vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze. V roce 1997 se stal členem manažerského týmu, který zakládal eBanku, prvního poskytovatele přímého bankovnictví v ČR. V roce 2001 odešel z pozice generálního ředitele a předsedy představenstva do společnosti PricewaterhouseCoopers, kde až do akvizice ze strany IBM vedl poradenství pro finanční instituce. Následně se věnoval strategickým projektům v Komerční bance, kde působil jako výkonný ředitel pro organizaci a řízení projektů. Od roku 2007 je generálním ředitelem skupiny FINEP HOLDING, SE, která se věnuje investiční a developerské činnosti.