Deregulace nájemného – realita nebo hudba budoucnosti?

Vláda polovinou minulého měsíce schválila ve znění stanoviska Legislativní rady vlády návrh zákona o nájemném z bytů, předkládaný ministrem pro místní rozvoj, Radko Martínkem. Dle tohoto předpisu, by se nájemné v tzv. regulovaných bytech mělo v průměru zvýšit o 9,3 procenta ročně. Do roku 2012 by měl nájemné dosáhnout pěti procent tzv. cílové ceny bytu vycházející ze statistiky cen. S prvním zvýšením ministerstvo počítá od října 2006.

 „Poprvé byl předložen návrh, který vychází ze zcela nového, jednoduchého a tím i průhledného a předvídatelného principu s jasně vymezeným a kvantifikovaným cílem. Ten byl velmi podrobně obsažen již ve věcném záměru zákona o nájemném z bytu, který vládě předložil současný předseda vlády a který byl s  kladným ohlasem projednán ve dvou komisích Legislativní rady vlády. Poprvé bylo navrženo využít existujících zdrojů cenových informací bez jakékoli „umělé konstrukce“ nějaké kvazitržní hodnoty. Je to přístup, který je plně obhajitelný, a proto jsem rád, že tentokrát ke shodě došlo. Jako ministr, který v tomto případě „vstoupil do jedoucího vlaku“, jsem usiloval co nejrychleji vypracovat z kvalitního věcného záměru paragrafované znění, aniž bych měnil věcnou podstatu navrženého řešení,“ komentoval ministr Martínek.

Problém regulace nájemného se v České republice týká zhruba 750 000 bytů, tedy téměř pětiny trvale obydlených bytů. Soukromým majitelům patří kolem 300 000 bytů, ostatní byty vlastní obce. Čisté nájemné za bydlení v nájemních (nedružstevních) bytech představuje v současné době, tj. v roce 2005, v průměru 8,1 % čistých rodinných příjmů, zatímco ostatní výdaje na bydlení (vytápění, energie apod.) v nájemních bytech představují 12,4 % - tj. výdaje o polovinu vyšší.

Po diskusi v Legislativní radě vlády, která s návrhem vyslovila souhlas, byl návrh upraven tak, že vlastní zákon o nájemném obsahuje výhradně postup pro „transformační“ přechodné období šesti let; standardní období pak bylo zapracováno do novely občanského zákoníku.

Schválené právní řešení neupravuje jiné než tzv. „sjednávané“ nájemné – tj. neupravuje nájemné v družstevních a obdobných bytech, kde má tato platba za užívání bytu charakter rozúčtovávání skutečných nákladů spojených s údržbou, opravami a provozem domu a nikoli charakter sjednávané ceny v závislosti na vývoji místní nabídky a poptávky. Toto „rozúčtovávané“ nájemné v družstevních a dalších „netržních“ bytech bude upraveno jiným zvláštním právním předpisem – novým zákonem, na němž již Ministerstvo pro místní rozvoj ČR začalo pracovat. Zákon o nájemném z bytu také neupravuje způsob rozúčtování nákladů na dodávku různých služeb spojených s užíváním prostorů v domě. I tato oblast bude upravena samostatným právním předpisem, který v návaznosti na občanský zákoník vypracuje rovněž Ministerstvo pro místní rozvoj ČR.

Návrh zákona bude muset projednat na zářijové schůzi Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR a pokud ta ho schválí, tak ještě Senát a prezident.

I přesto, že tento zákon ovlivňuje velkou spoustu lidí, můžeme je shrnout do dvou kategorií: první zainteresovanou skupinou jsou majitelé bytů a tou druhou nájemníci.

Sdružení nájemníků hlavně upozorňuje na rostoucí výdaje na bydlení, které nejsou kompenzované růstem důchodů. Dále připomínají, že vzhledem k nízkým úrokovým sazbám na trhu hypotečních úvěrů je pro občany výhodnější se zadlužit a pak pravidelně splácet úvěr, než platit tržní nájemné.

Na druhou stranu se členové českého Občanského sdružení majitelů domů chystají podat Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku přes dva tisíce stížností kvůli regulaci nájmů. Třetí a poslední kolo na kterém mají majitelé možnost se přihlásit končí 20. září. Majitelé tvrdí, že jim regulace nájemného neumožňuje pokrýt ani běžné náklady na údržbu nemovitosti. Podle nich by se nájmy měly okamžitě zvýšit na úroveň, která jim náklady pokryje, a do roku 2010 dosáhnout tržní úrovně. Ta podle nich běžně v Evropě činí šest až sedm procent tržní ceny nemovitosti.