Zákon o jednostranném zvyšování nájemného

Respektuje zákon nálezy Ústavního soudu?

• Ústavní soud ve svých nálezech neopomněl zmínit veřejný zájem a sociální souvislosti; jasně pojmenovaný cíl a pevně stanovené období k nápravě dlouhodobě neřešeného problému je proto ústavně opodstatněné a návrh zákona z tohoto předpokladu vychází.

• Zákon je v souladu s Programovým prohlášením vlády a respektuje nálezy Ústavního soudu, který konstatoval, že současná neústavní situace „by měla být urychleně odstraněna“ a že regulace nájemného by měla být „časově omezena na nutnou dobu“. Oba tyto principy zákon obsahuje.

Jaké jsou přínosy řešení podle tohoto zákona?

• Zákon nabízí řešení poměrně jednoduché a předvídatelné, protože přímo jeho součástí je vzorec výpočtu maximálního zvýšení pro jeden rok. Zvolené řešení je transparentní, je regionálně diferencované a vychází z údajů Ministerstva financí o reálných kupních cenách bytů, které jsou každoročně aktualizovány.

• Zvolené řešení směřuje v předem stanovené lhůtě čtyř let ke zvolenému cíli; je tudíž jak ze strany pronajímatelů, tak ze strany nájemců odhadnutelné, v jaké hladině se bude nájemné pohybovat.

Kolika bytů se zákon týká?

• Postupné zvyšování nyní „zamrzlého“ nájemného se týká zhruba 760 tis. bytů, což představuje zhruba 17 % celkového bytového fondu a přibližně 20 % trvale obydlených bytů. Jde tedy o každý pátý obydlený byt – což znamená, že všech ostatních 80 % domácností se postupná náprava deformovaného nájemného nijak netýká.

Jaké budou dopady zvoleného řešení do veřejných rozpočtů?

• Přijetí návrhu zákona se promítne pozitivně do veřejných rozpočtů – konkrétně do rozpočtů obcí, protože obce vlastní zhruba 400 tis. nájemních bytů a v důsledku zákona dojde ke zvýšení jejich příjmů.

• Ke zvýšení příjmů z nájemného dojde i u ostatních pronajímatelů - tj. soukromých fyzických a právnických osob.

Je zákon sociálně únosný?

• Nájemné je dlouhodobě vnímáno jako „politikum“, přestože tato položka zdaleka nepatří v rodinných výdajích mezi „nejcitelnější“. Čisté nájemné za bydlení v nájemních (nedružstevních) bytech představuje v průměru 7,8 % čistých rodinných příjmů, zatímco ostatní výdaje na bydlení (vytápění, energie apod.) v nájemních bytech představují 12,5 % - tj. jiné výdaje než samotné nájemné jsou o více než polovinu vyšší. Je správné, že nový systém sociálních dávek reaguje na celkové výdaje na bydlení – protože rodinné výdaje na bydlení jsou zatíženy mnohem více náklady na vytápění, energie apod.

• Ministerstvo pro místní rozvoj spolupracovalo s Ministerstvem práce a sociálních věcí při „nastavení“ parametrů pro nový systém sociálních dávek v oblasti bydlení. Příspěvek na bydlení bude nově konstruován a bude dále doprovozen novou dávkou – doplatkem na bydlení, a to podle nového zákona o pomoci v hmotné nouzi.

• Základním podkladem jsou skutečné ceny bytů, které slouží jako podklad pro právní předpisy v oblasti oceňování nemovitostí.

Základní principy zákona o jednostranném zvyšování nájemného:

• Výše nájemného při uzavírání nové nájemní smlouvy a změna nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem.

• Nedojde-li ve věci zvýšení nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy k dohodě, má pronajímatel právo jedenkrát ročně jednostranně zvýšit nájemné, avšak jen o daný procentní limit.

• Zvýšení nájemného v jednom roce nesmí být vyšší než procento růstu stanovené pro každou konkrétní hodnotu měsíčního nájemného za 1 m2 placeného před zvýšením ve vztahu k cílové hodnotě nájemného platné pro lokalitu, v níž je byt umístěn.

• Cílová hodnota měsíčního nájemného pro každou z velikostních skupin obcí v krajích (a části Prahy a Brna) bude odvozena z údajů o cenách bytů ze statistiky nemovitostí. Cílová hodnota je konstruována jako jedna dvanáctina z 5 % podílu z ceny bytu, přičemž pro Prahu 1 to je 2,9 %, pro Prahu 2 to je 3,65 % a pro Prahu 6 to je 4,6 %. Pro byty se sníženou kvalitou je stanovena nižší cílová hodnota. Tabulky cílových hodnot měsíčního nájemného pro jednotlivé velikostní skupiny obcí v jednotlivých krajích a maximálního růstu nájemného budou uvedeny v každoročně vydávaném sdělení Ministerstva pro místní rozvoj (aktualizovaném podle cenového vývoje), vždy v červenci kalendářního roku a budou vypočítány z aktuálních hodnot v závislosti na vývoji cen bytů.

• Zákon předpokládá nabytí účinnosti dnem 31. března 2006 a pozbytí platnosti dnem 31. prosince 2010.