Banky: Deregulace nájmů zvýší růst hypoték i o více než deset mld.

"K řešení formou vlastnického bydlení se rozhodnou podle našeho názoru občané, kteří příjmově budou schopni splácet alespoň průměrnou hypotéku 1,5 milionu korun s měsíčním nákladem okolo 8500 Kč," uvedl zástupce ředitele úseku financování nemovitostí České spořitelny Pavel Kühn. Vedle deregulace nájemného mají na rozvoj hypoték příznivý vliv také nízké úrokové sazby a očekávané zvýšení DPH na bytovou výstavbu od roku 2008.

Rovněž podle generálního ředitele Hypoteční banky Jana Sadila bude plánovaná deregulace nájemného jednou z příčin zvýšeného zájmu o hypoteční úvěry. Očekává, že letos objem nových hypoték občanům dosáhne okolo 85 miliard korun. "Lze očekávat, že jak se bude regulované nájemné postupně zvyšovat, bude více růst zájem o pořízení vlastního bytu či domu," dodal.

Největší skupinou, kteří budou mít zájem o hypotéku, podle Sadila budou pravděpodobně silné ročníky ze 70. let. "Tedy klienti kolem 30 let, pro které je hypoteční úvěr standardním nástrojem pro pořízení bydlení," doplnil Sadil. Podle něj je deregulace správným krokem. "Regulace nájemného totiž výrazně deformuje trh nájemního i vlastnického bydlení s nepříznivými dopady na ceny nemovitostí i výši tržního nájemného," poznamenal.

Nájemné v bytech s regulovanými činžemi se bude zvyšovat od ledna 2007 do roku 2010 v průměru o 14,2 procenta ročně. Poté bude záležet na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Růst nájmů se vztahuje na 750.000 bytů, což je zhruba pětina bytového fondu. Zákon, který v úterý schválila sněmovna, ještě musí podepsat prezident. Nájemníci zákon vítají, majitelé spokojení nejsou. Podle nich jim stále neumožní s výjimkou Prahy a části Brna pokrýt ani běžné náklady na provoz a údržbu.

"Schválená deregulace nájemného nepovede k narovnání podmínek na trhu nájemního bydlení," domnívá se analytik Patria Finance David Marek. Podle něj by bylo zapotřebí zhruba dvojnásobné zvýšení nájemného oproti tomu, co bylo schváleno. "I nadále tak budou přetrvávat nešvary, které špatná regulace nájemného plodí: černý trh u bytů s regulovanými nájmy, zkreslení cen bytů a tržního nájemného, negativní vliv na mobilitu pracovních sil," uvedl. Zároveň podle něj České republice hrozí, že při takto schválené deregulaci prohraje soudní při u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Majitelé k němu už kvůli regulaci nájemného podali přes 3000 stížností.

Podle Petra Sunegy ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR je ale zákon o nájemném i přes řadu připomínek správnou cestou k přiblížení či vyrovnání regulovaných a tržních cen. Jedním z nedostatků ale například je, že průměr ceny nemovitosti použitý k určení cílové hodnoty nájemného vychází z daňových přiznání. Ideální by bylo, aby určení cílové výše nájemného vycházelo z individuální ceny každého bytu. Prakticky to však je obtížné. "I přes výhrady je třeba říci, že tvůrci zákona neměli příliš na výběr, protože zcela spolehlivá databáze cen nemovitostí v ČR prostě neexistuje," uvedl Sunega.

"Lze předpokládat, že se zvýší nabídka volných nájemních bytů, které lidé drží ze spekulativních důvodů. To by mělo přispět k tomu, že snad výrazněji klesnou tržní nájmy," řekl Sunega.

Čisté nájemné by po deregulaci mohlo v Praze podle odhadu týmu socioekonomie bydlení AV dosáhnout v průměru kolem 80 korun za metr čtvereční. V současnosti je maximální výše regulovaného nájmu v hlavním městě 37 korun za metr čtvereční, tržní nájemné dosahuje v průměru zhruba čtyřnásobek.

Za nestandardní Sunega považuje, že ze zákona zmizel pojem místně obvyklé nájemné. "Jak je uvedeno v řadě publikací týmu socioekonomie bydlení ústavu, určitá forma regulace nájemného (druhé generace) existuje prakticky ve všech zemích s významnějším podílem nájemního bydlení," poznamenal. Obecně je tomu tak proto, aby pronajímatelé nemohli neodůvodněně zvyšovat ceny a v případě prudkých výkyvů v cenách bydlení nedocházelo k velkým výkyvům ve finanční dostupnosti bydlení.

"Z těchto důvodů považuji absenci jakéhokoliv systému regulace nájemného druhé generace v zákoně za do jisté míry nežádoucí a považoval bych za účelné její doplnění do zákona minimálně od konce přechodného období, tj. od 31. prosince 2010," dodal Sunega.