Jak efektivně pořídit bydlení

Pořízení nového bydlení je možné financovat mnoha způsoby. Díky velikosti investice, ji však jen málokdo z nás může financovat z vlastních úspor. Většinou nám nezbude, než sáhnout po některém z úvěrových či spořících produktů finančního trhu. Ovšem který zvolit? Nabídka je široká a ani jeden z nich v sobě neumí integrovat všechny výhody, které finanční trh nabízí. Proto se často používají kombinace jednotlivých finančních produktů, které se vzájemně doplňují. Na první pohled ideální stav. Vezmete z každého produktu to nejlepší, dáte to dohromady a máte nejvýhodnější řešení. Situace ovšem zdaleka není tak jednoduchá. Nutnou podmínkou je správné použití správného produktu na správném místě ve správný čas. Při špatném použití můžete nadělat více škody než užitku. Dnes se zaměříme na kombinaci v podstatě jediných dvou produktů primárně určených na financování bydlení – stavebního spoření a hypotéky.

Co je to stavební spoření a jaké má největší výhody?
Stavební spoření zná snad každý z nás, přesto je užitečné zopakovat si pár základních faktů. Stavební spoření je u nás používané už od roku 1993, jeho obliba postupně rostla až do roku 2003, kdy dosáhla vrcholu. V roce 2004 došlo ke změně v zákoně o stavebním spoření, kdy byly upraveny podmínky a především snížena státní podpora. Máme všichni ještě v živé paměti uzavírání smluv na poslední chvíli před koncem roku 2003.

Stavební spoření má dvě fáze – spořící a úvěrovou. Ve fázi spoření se peníze ukládají na spořící účet a je k nim připisována státní podpora a úrok. Výše státní podpory činí 15% z uspořené částky v příslušném roce, maximálně však z částky 20.000 Kč. To znamená, že maximální roční výše státní podpory je 3.000 Kč. Úrokové sazby, kterými jsou prostředky na spořícím účtu úročeny se v současné době pohybují kolem 2 % p.a. Druhou fází, kterou ovšem není povinnost využít, je fáze úvěrová. Ze stavebního spoření je možné vzít si dva typy úvěrů – klasický úvěr a překlenovací úvěr (používá se i termín meziúvěr). Poskytnutí obou úvěrů je vázáno na splnění spořitelnou daných podmínek – spořit min. 2 roky, naspořit min. 40% cílové částky a splnit hodnotící číslo. Pro překlenovací úvěr jsou podmínky o něco volnější a splnění některé z výše uvedených podmínek není striktně vyžadováno. Nejčastěji se promíjí minimální doba spoření a splnění hodnotícího čísla. Úrokové sazby klasického úvěru se pohybují kolem 4 % p.a., překlenovacího úvěru kolem 6 až 7 %.
Výhody stavebního spoření:

• Velice výhodný spořící produkt se zajímavým výnosem, který zvyšuje stání podpora. Díky ní se efektivní úrok stavebního spoření pohybuje kolem 6 % p.a. Navíc má prakticky nulovou rizikovost.
• Nízká úroková sazba z úvěru, navíc na rozdíl od hypotéky známá a neměnná po celou dobu splácení

A co hypotéka a její výhody?
Hypoteční úvěry to z zpočátku neměly lehké. Netěšily se příliš velké důvěře a oblíbenosti u klientů a byly tudíž málo využívané. A nebylo se čemu divit, úrokové sazby byly vysoké a podmínky pro jejich poskytování nastavené tak, že jen málokdo mohl na hypotéku dosáhnout. To se nyní změnilo a poslední tři roky jsou hypotéky i díky rekordně nízkým úrokovým sazbám nejrychleji rostoucím úvěrovým produktem finančního trhu. Klasický hypoteční úvěr je účelově určen na financování bydlení a je vždy zajištěn zástavním právem k předmětné, nebo jiné nemovitosti. Existují i americké hypotéky, ty je možné použít dle vlastního uvážení, což je na druhou stranu vyváženo vyšší úrokovou sazbou. Úroková sazba hypotéky na rozdíl od úvěru stavebního spoření není neměnná. Záleží jen na klientovi jak dlouhou dobu fixace, po kterou se úrok nebude měnit, zvolí. Platí pravidlo, čím delší doba fixace, tím vyšší úroková sazba. Za větší jistotu se prostě více platí. Po skončení doby fixace je možné hypoteční úvěr nebo jeho část bez sankcí splatit. Jaké jsou jejich největší výhody?

• Nejlevnější úvěrový produkt finančního trhu – jednoletá fixace kolem 3 % p.a.
• Velká variabilita nabídky hypotečních úvěrů – možnost najít si hypotéku, která bude přesně odpovídat vašim potřebám, tzn.zvolit si dobu fixace úrokové sazby, délku splácení, způsob splácení (progresivní, degresivní), zda chcete půjčit 70 % nebo až 100 % hodnoty zastavené nemovitosti atd.

Využití stavebního spoření jako doplňku hypotéky – vlastní zdroje
Některé hypoteční banky dnes již nabízí i 100 % hodnoty zastavené nemovitosti (často to bývá nemovitost pořizovaná), ale nejčastější a současně nejvýhodnější co do výše úrokové sazby je hypotéka poskytována na 70 %% hodnoty nemovitosti. Vyvstává tedy otázka, kde vzít zbylých 30 %. Ideálním řešením je stavební spoření. Ti šťastnější mají již stavební spoření uzavřeno a splněny podmínky pro poskytnutí řádného úvěru. Pak není co řešit, tato kombinace je prakticky ideální, i vzhledem k výše zmíněné nízké úrokové sazbě řádného úvěru ze stavebního spoření.

Daleko častější jsou ale situace, kdy stavební spoření klient nemá uzavřeno vůbec, nesplňuje podmínky pro poskytnutí řádného úvěru, nebo něj má nárok, ale díky nutnému navýšení cílové částky opět přestává podmínku hodnotícího čísla splňovat. Pokud spoření nemá uzavřeno vůbec, je lepší využít stavební spoření jako splátku hypotéky (viz níže).

Jestliže ale klient na stavební spoření už určitou dobu spoří, může využít překlenovacího úvěru. Ovšem je nutné počítat s tím, že ze začátku bude čelit poměrně vysokému finančnímu zatížení. Kromě splátky hypotéky a překlenovacího úvěru totiž ještě dospořuje na účet stavebního spoření, aby splnil podmínky pro poskytnutí řádného úvěru, který je podstatně levnější než úvěr překlenovací. To lze ovšem eliminovat zvolením progresivního způsobu splácení hypotéky, kdy na začátku splácení hypotéky platí nižší splátky a postupně se splátky zvedají. Výhodou této kombinace je využití státní podpory ze stavebního spoření. Ze začátku se sice na úrocích platí více než v případě 100 % hypotéky, ale po přechodu na řádný úvěr ze stavebního spoření se naopak zaplatí méně. V celkovém součtu pak takový postup znamená znatelnou finanční úsporu.

Stavební spoření jako splátka hypotéky
Druhou možností jak zkombinovat oba produkty je použít stavební spoření jako mimořádnou splátku hypotéky. Jako kombinovaný produkt tuto konkrétní kombinaci nabízejí některé hypoteční banky. Princip kombinace nabízené hypoteční bankou je následující. Hypoteční úvěr klient normálně splácí pravidelnými měsíčními splátkami, které se skládají z úmoru jistiny a úroku. V případě námi popisované kombinace, ale klient splácí bance jen úrok a částku připadající na úmor jistiny spoří na stavební spoření. To je vinkulováno ve prospěch banky, takže té nehrozí žádné riziko. Na stavebním spoření klient využívá státní podpory a spoří prostředky pro mimořádné splacení části hypotéky. Jakmile klient dosáhne podmínek pro přidělení řádného úvěru je pomocí něj hypotéka částečně splacena. Poté se již hypotéka splácí obvyklým anuitním způsobem. Klient v té době kromě hypotéky sice splácí i úvěr ze stavebního spoření, ale díky snížení jistiny hypotéky se sníží i výše měsíční splátky z ní.

Další možností jak použít stavební spoření k částečnému splacení hypotéky je vzít si klasický hypoteční úvěr s šestiletou, nebo delší fixací úrokové sazby a zároveň si založit stavební spoření. Hypotéku klient splácí klasickým způsobem a na stavební spoření po dobu trvání fixace výhodně se státní podporou spoří. Po skončení doby fixace pak klient smlouvu o stavebním spoření ukončí a vybrané peníze použije na splacení části, popřípadě celé hypotéky. Tento postup je sice zpočátku náročnější na finanční zatížení domácnosti, ale po splacení části jistiny si klient výrazně sníží splátky hypotéky do dalšího období splácení.

Závěr:
Výše zmíněné možnosti kombinace hypotéky se stavebním spořením efektivně umožňují klientům řešit nejen problémy s financováním vlastních zdrojů na doplnění hypotéky. Rovněž umožní využívat po dobu splácení hypotékuy štědré státní podpory ze stavebního spoření. Kombinací jsou tak využity ty největší výhody obou finančních produktů.