Co dělat, když nevím jak prodat, či koupit nemovitost s hypotékou?

Hypotéka jako základ financování nového bydlení je stále častěji využívaná. Napomáhají tomu i rekordně nízké úrokové sazby. Hypotéční úvěr je vždy zastaven nemovitostí, při prodeji této nemovitosti tak vždy vzniká problém, co se zástavním právem?

Jsou v podstatě tři možnosti jak tuto situaci řešit:

• Splacení hypotéky
• Refinancování hypotéky
• Převzetí hypotéky

Splacení hypotéky
Výhodou tohoto postupu je jeho rychlost, jednoduchost, a zánik zástavního práva k nemovitosti. Nevýhodou jsou naopak vysoké náklady takového postupu. Málokdy se totiž podaří načasovat prodej nemovitosti do skončení doby fixace, kdy je hypotéku možné bez sankcí splatit. Je tak většinou potřeba počítat se sankčním poplatkem za předčasné splacení hypotéky, což celou operaci podstatně prodraží.
Splacení hypotéky se v praxi provádí takto:

• Kupující složí, nejlépe do notářské zástavy, sumu dohodnutou za prodej nemovitosti
• Prodejce nemovitosti pak z těchto peněz zaplatí bance zbývající dluh a tím zanikne zástavní právo k nemovitosti
• Následně se nemovitost přepíše na kupujícího již bez zástavního břemene

Refinancování hypotéky
Tento v praxi zdlouhavý a velice nákladný postup je výhodné použít pouze v případě, že hypotéka na pořizovanou nemovitost je uzavřena za podstatně horších podmínek (úrokové sazby před několika lety byly podstatně vyšší) než jsou na hypoteční úvěry nabízené v současnosti. Stejně jako u splacení hypotéky je většinou potřeba počítat se sankcí za předčasné splacení hypotéky a s náklady na vyřízení hypotéky nové. Z tohoto důvodu je většinou lepší dát přednost postupu popsanému v následujícím odstavci, tedy převzetí hypotéky.
Postup při refinancování hypotéky:

• Kupující si vyřídí hypotéku dle vlastního výběru a zaručí ji pořizovanou nemovitostí
• Zástavní právo banky, u které si kupující sjednal hypotéku se zapíše na katastr jako druhé v pořadí
• Banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, a ta převede peníze, kterými hypotéku umoří
• Banka prodávajícího vystaví kvitanci (potvrzení o zániku pohledávky), která se vloží na katastr – ten vymaže původní zástavní právo a zapíše nové jako první v pořadí

Převzetí hypotéky
V podstatě nejpoužívanější a z hlediska poplatků nejlevnější varianta. Její výhodou je jednoduchost a oproti oběma předchozím variantám i úspora poplatků. Na druhou stranu je tento postup poměrně časově náročný. Poplatky s převzetím hypotéky spojené obvykle platí kupující.
Postup při převzetí hypotéky:

• Prodávající se dohodne s kupujícím, že převezme nemovitost i s hypotékou
• Banka si kupujícího prověří (jeho bonitu) a udělí souhlas s převzetím hypotéky
• Kupující složí, nejlépe do notářské zástavy, částku odpovídající rozdílu mezi dohodnutou prodejní cenou a  nesplacenou částkou hypotéky
• Poté co se uskuteční přepis v katastru nemovitostí, jsou peníze uvolněny na účet prodávajícího