Nájemné poroste. Spočítejte si o kolik!

Koncem března nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů. Po dlouhých čtyřech letech diskusí a dvou neúspěšných pokusech se konečně zrodil kompromis při řešení citlivého problému nájemních vztahů. Tento zákon se vztahuje na asi 760.000 bytů, což je téměř pětina bytového fondu, který podléhají regulovanému nájemnému. Prvního zvýšení se nejspíš dočkáme již začátkem příštího roku.

Zvýšení nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, nesmí však překročit hranici stanovenou zákonem. Maximální přírůstek měsíčního nájemného lze vypočítat podle vzorce stanoveného v příloze zákona. A právě o těchto hodnotách bude dnešní článek.

Původně se počítalo, že se nájemné bude zvyšovat o 14,2 procent za rok v období  let 2007 – 2010. Včera však Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) novinářům sdělilo, že nově to bude činit 19,2. Nová data by přitom měla vycházet z aktuálních cen bytů a budou se upravovat dle situace na trhu. Toto číslo je však pouhým průměrem, což znamená, že se hodnoty v různých koutech České republiky mohou velice výrazně lišit. Proto je určitě dobré si maximální procento zvýšení spočítat přesně.

Pro výpočet je nutné znát velikostní kategorii místa bydliště. K tomu slouží příloha 1 Sdělení, které včera vydalo MMR. Zde jsou jmenovitě uvedeny všechny obce, kromě Prahy a Brna, s počtem obyvatel 2.000 a více a jsou zařazeny do kategorií v závislosti na počtu obyvatel. Obce shodného názvu nacházející se ve stejném kraji jsou označeny v závorce příslušným okresem. Obce s počtem obyvatel nižším než 2.000 v této příloze uvedeny nejsou a patří do velikostní kategorie „do 1.999 obyvatel“. Obce jsou do velikostních kategorií roztříděny na základě údajů Českého statistického úřadu o počtu obyvatel k 1. lednu 2006.

V příloze č. 2 jsou potom uvedena všechna katastrální území v Praze a Brně a jsou seskupena do jednotlivých oblastí označených čísly.

Pro výpočet je pak také nezbytná příloha 4 (popřípadě 4a, pokud bydlíte v bytě se sníženou kvalitou). Zde jsou uvedeny maximální přírůstky měsíčního nájemného v procentech, vypočtené pro aktuální, tj. nyní placené nájemné (v Kč/m2) podle vzorce uvedeného v příloze k zákonu a zaokrouhlené na jedno desetinné místo. Aktuální nájemné nezahrnuje nájemné za vybavení bytu, ani platby za služby spojené s užíváním bytu nebo za vytápění a energii. Hodnoty aktuálního nájemného rozčleněné podle velikostních kategorií obcí v jednotlivých krajích a podle oblastí v Praze a Brně jsou uvedeny v Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu a zaokrouhleny na dvě desetinná místa. Nejsou zde uvedeny hodnoty aktuálního nájemného, u nichž je v jednotlivých velikostních kategoriích obcí a v oblastech Prahy a Brna nízká pravděpodobnost jejich výskytu, ani hodnoty vyšší než příslušné cílové nájemné.

Příloha 3 je též zajímavá a poskytuje údaje o základních cenách za 1 m2 vyjadřující střední hodnoty kupních cen nemovitostí vycházející ze statistiky cen Ministerstva financí. Dále jsou v této příloze uvedeny cílové hodnoty měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu pro jednotlivé velikostní kategorie obcí v jednotlivých krajích a pro jednotlivé oblasti Prahy a Brna. Těchto hodnot může být dosaženo nejdříve k 1. lednu 2010.

Přílohy ke stažení:

• Příloha 1
• Příloha 2
• Příloha 3
• Příloha 4
• Příloha 4a
  

Postup při výpočtu:

• Zjistěte v příloze č. 1, v rámci příslušného kraje, velikostní kategorii (podle počtu obyvatel), kam je zařazena obec, v níž se nachází konkrétní byt.
• Pokud se konkrétní byt nachází v Praze nebo Brně, vyhledejte v příloze č. 2 podle příslušného katastrálního území oblast, do které byt patří.
• Vyhledejte v příloze č. 4 (popř. 4a pro byty se sníženou kvalitou) ve vodorovném řádku odpovídajícím velikostní kategorii obcí nebo oblasti Prahy nebo Brna (podle označení v levé části stránky) hodnotu odpovídající konkrétnímu aktuálnímu nájemnému – tj. nájemnému, které je nyní placeno. Nenajdete-li konkrétní hodnotu aktuálního nájemného, vyhledejte v témže vodorovném řádku hodnotu nejbližší nižší (směrem doprava). Hodnoty aktuálního nájemného rovné nebo vyšší než cílové nájemné pro danou velikostní kategorii obcí nebo oblast Prahy a Brna zde uvedeny nejsou, protože pro takové hodnoty se aktuální nájemné jednostranně zvýšit nemůže.
• Následně pak vyhledejte v záhlaví – tj. v prvním řádku nahoře - toho sloupce, v němž se vyhledané aktuální nájemné nachází, maximální přírůstek měsíčního nájemného („MP“) vyjádřený v procentech.
• O maximální přírůstek měsíčního nájemného „MP“ (v %) může pronajímatel zvýšit nájemné v období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007. Znamená to, že zvýšené nájemné „ZN“ (v Kč/m2) se odvodí z aktuálního (tj. nyní placeného) nájemného „AN“ (v Kč/m2) takto: AN * ( MP/100 + 1 ) = ZN

Ukázka praktického výpočtu:

Obecní byt v Brně v Komárově s aktuálním měsíčním nájemným 27 Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu. Celková plocha bytu je 74 m2.

V příloze 2 si vyhledáme danou čtvrť města a zjistíme do jaké oblasti patří. Komárov patří do oblasti 5. Dále v příloze 4 vyhledáme město Brno a oblast 5 a pak výší současně placeného nájemného, a to 27. Vzhledem k tomu, že tato částka tam není přesně uvedena, zvolíme nejbližší nižší hodnotu, a to 26,95. Nad tímto číslem je v záhlaví sloupce uvedeno procento 27,5 %. Samotný výpočet tedy bude následující:

27 * (27,5/100 + 1) = 34,43

Znamená to, že se za období roku 2007 může nájemné jednostranně zvýšit v případě námi zkoumaného bytu maximálně na 34,43 korun. Místo současných 1.998 Kč zaplatí nájemce 2.548 Kč. Cílová hodnota, tj. hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy, kterého může být dosaženo při jednostranném zvyšování nájemného nejdříve k 1. lednu 2010, činí za tento byt 71,31, tj. při celkové ploše bytu 5.277 Kč.

Zdroj: MMR