Investujeme do nemovitostí napříč Evropou I.

V kterých zemích je nyní výhodné koupit nemovitost?
Začátek prázdnin předznamenává „stěhování národů“. Díky rychlému rozšíření počtu  nízkonákladových leteckých společností se relativně levně a rychle můžeme dopravit do většiny atraktivních přímořských destinací. Právě možnost dopravit se rychle a levně ke koupené nemovitosti je jedním ze základních předpokladů i motivů koupě „domečku u moře“. Druhým faktorem zásadně ovlivňujícím koupi nemovitosti v zahraničí je možnost využít hypoték u místních bank. Se vstupem České republiky do EU jsme se částečně zbavili nálepky „těch problémových z východu“ a zahraniční banky, pokud splníme všechny jejich podmínky, tak s větší ochotou našim občanům hypotéční úvěry poskytují. Jednou z výjimek je například Chorvatsko, kde hypotéky cizincům ze zákona neposkytují vůbec! Na tomto místě je nutné pochválit naše banky, které nabízejí známou a poulární Americkou hypotéku, jejímž prostřednictvím můžete získat úvěr na koupi nemovitosti v zahraničí.

Španělsko a Portugalsko v kurzu, ale až po sezóně
Nejžádanějšími zeměmi pro druhé, tedy rekreační, bydlení bylo v minulých pěti letech Španělsko a Portugalsko. Ve Španělsku kleslo v roce 2005 zhodnocení nemovitostí na 13,8 % ročně, zatímco v minulých letech oscilovalo až okolo 18 - 25 % ročně. Prognózy do roku 2010 předpovídají další zpomalení růstu, a to až na 7 – 8 % ročně. Nejedná se přitom pouze o pevninské Španělsko, ale i o Baleárské a Kanárské ostrovy. Výrazný vliv na pokles zhodnocení měly dva faktory:

1. "Přestřelení“ počtu nově zahajovaných investičních projektů, kdy pomalu, ale jistě nabídka převyšuje poptávku.
2. Skutečnost, že Němci, v důsledku domácí ekonomické krize, přešli z polohy největších „nakupovatelů“  do pozice největších „prodejců“ španělských nemovitostí.

Trh se tak zahltil i díky nárůstu nabídky starších domů a bytů. Zatímco na jaře roce 2004 investovali cizinci ve Španělsku cca 509 mil. eur, ve stejném období roku 2005 jejich investice klesly až na 400 mil. eur. Jinými slovy investice klesly za poslední rok o 21 %. Očekává se, že konci roku 2005 zahraniční investice klesnou až na 17 %. Samozřejmě, že tato skutečnost bude mít vliv i na pokles cen nemovitostí. Pro rok 2006 se očekává až desetiprocentní pokles cen. Obdobný, i když nižší, pokles zaznamená s největší pravděpodobností i Portugalsko.

Na rozdíl od koupi bytu či rekreačního domu bych za výhodnou investici, spojenou s koupí nemovitosti, považoval investici do oblasti turistického průmyslu, a to zejména na Kanárských ostrovech, kde sezóna je celoroční. Asi největší úspěch pro české podnikatele slibuje ostrov Fuerteventura, kde je turistický ruch ještě mnohem méně rozvinutý, než na Grand Canarii či Tenerife.

V Portugalsku i ve Španělsku poskytuje většina bank našim občanům hypotéky i právní proces koupě nemovitosti je velice čitelný, srozumitelný a bezproblémový.

Naše doporučení: počkat s nákupem nemovitosti, až po skončení letní sezóny.

Chorvatsko? Nebrat!
Země s tradičně největším zájmem českých i slovenských zájemců, zejména z řad jachtařů. Málo platné, Jaderské moře je mnohem čistší, než Středozemní, má desítky ostrovů, které jde obeplout a stovky romantických zálivů, kde lze zakotvit. Navíc i ceny nájmů lodí jsou relativně dostupné. Luxusnější loď lze pronajmout od 1500 do 3000 eur na týden.

Naprosto odlišná je situace v oblasti nemovitostí. Před vstupem do Evropské unie žijí Chorvaté ve stejném bludu, jako jsme žili my, v České republice. Řada realitních kanceláří i ekonomických analytiků tehdy prognózovala růst cen nemovitostí v důsledku zájmu zahraničních zájemců o české nemovitosti. Chorvaté si to též myslí, a proto odmítají nyní své domy  prodat vůbec, nebo jejich ceny neúměrně navyšují.

Trochu jiná je situace je u komerčních nemovitostí spjatých s cestovním ruchem. Pokud najdete cenově výhodný penzión, hotel, restauraci či fast food, doporučujeme jej koupit.

Mějte vždy na paměti, že jde o balkánskou zemi a před vlastní koupí si nechte nemovitost prověřit nezávislou právní kanceláří. Často jsme se setkali s tím, že prodávané nemovitosti neměly v pořádku všechny doklady. Druhým velkým problémem je, že Chorvaté nijak nerespektují vzdálenost mezi jednotlivými nemovitostmi. Může se tak stát, že místo pohledu na moře, váš nový soused postaví dům dva metry od vašeho a vy se mu budete dívat akorát tak do kuchyně. Vaše nemovitost tak úplně ztratí prodejní cenu. Třetí nevýhodou je, že si v Chorvatsku musíte založit obchodní společnost a teprve na ní nemovitost koupit. Znamená to vést účetnictví a odevzdávat daňová přiznání. Konečně čtvrtou základní nevýhodou je, že chorvatské banky neposkytují cizincům hypotéky.

Naše doporučení: Chorvatsku se v případě zájmu o koupi domu u moře tento rok úplně vyhnout.

Řecko a Itálie - dobrá příležitost
V Řecku a Itálii budou, díky ekonomickým problémům v EU, ceny nemovitostí tento stagnovat, nebo mírně klesat. Samozřejmě, že ne ve všech oblastech. Chcete-li dobře investovat, zvolte například řeckou Krétu, kde letní sezóna trvá sedm měsíců, tj. od dubna, května až do začátku listopadu. Ceny pozemků na jihu Kréty se pohybují okolo 40 eur za 1m². Vyplatí se koupit pozemek a nechat si postavit dům, podle konkrétních potřeb. Kopne-li totiž řecký dělník jednou za hodinu „krumpáčem do země“, je to spíše ze soucitu se zaměstnavatelem, než že podává výkon. Tomu odpovídá i kvalita, resp. nekvalita stavby! Rozměry nově stavěných domů a bytů jsou velmi malé a spíše jsou stavěny do výšky, aby místní developer co nevíce využil stavební parcelu. V přízemí rodinných domů tak velice často najdete ložnici o rozměru 2,8 x 3 metry, protože se tam větší prostě nevejde!

Potěšující zprávou pro investory je, že vybrané řecké banky našim občanům poskytují hypotéky. Právní proces koupě nemovitosti je bezproblémový. Řecké realitní kanceláře i úřady nepracují nejrychleji a na tuto skutečnost je třeba se duševně připravit.

V Itálii je pro bohatší klientelu zajímavé zejména Toskánsko a Sardinie, které patří, společně s francouzskou Riviérou a španělskou Andalusií, mezi tři nejprestižnější adresy pro druhé bydlení v Evropě. Na Sardinii jsou dvěma nejluxusnějšími destinacemi Porto Cervo a Porto Rotondo. Budete-li si zde chtít koupit byt s výhledem na moře připravte si částku okolo 1 milionu eur. V případě rodinného domu od 2 miliónů výše a luxusní vily od 20 milionů eur výše.

Koupě nemovitosti v Itálii začíná tím, že si musíte obstarat „Code fiscale“, tedy finanční číslo, pod nímž budete vedeni u italských úřadů jako plátce daní, pro účely zdravotního a sociálního pojištění, a podobně. Nahrazuje u nás známé rodné číslo. Teprve pak si můžete u banky založit účet a pustit se do hledání vhodné nemovitosti ke koupi. Koupě nemovitosti je právně bezproblémová. Italské banky se při poskytování hypotéčního úvěru dost „kroutí“ a naprosto zarážející je nízká jazyková vybavenost jejich vedoucích pracovníků. Nejčastěji budete jednat prostřednictvím tlumočníka. Připravte se na nekonečné vyjednávání s vlastníkem nemovitosti, včetně naprosto dokonalých a přesvědčivých hereckých výstupů (ruinujete moji rodinu a děti nebudou mít co jíst), na vypití hektolitrů kávy a příznačnou nespolehlivost italských realitních makléřů i úřadů. Čím jižněji, tím hůře pro kupujícího.

Naše doporučení: v těchto lokalitách nemovitost, zejména pak pozemky, jednoznačně koupit.

Pokračování seriálu o investování do nemovitostí napříč Evropou si budete moci přečíst v pátek 7.7.2006 v sekci Bydlení.

Autor je specialista na investice do nemovitostí. Více se dočtete na stránkách www.klima.cz.