Investujeme do nemovitostí napříč Evropou II.

Kouzelná a lákavá Černá Hora
Černohorské nemovitosti stojí trochu ve stínu zájmu českých investorů. Ceny jsou tam přitom, oproti Chorvatsku,  o čtvrtinu až polovinu levnější. Navíc, na rozdíl od Chorvatska tam můžete jako fyzická osoba koupit nemovitost, aniž byste museli zakládat obchodní společnost. Jednopokojový byt (1+1) pořídíte od 40.000 eur výše. Dvoupokojový byt s výhledem na moře stojí řádově od 60.000 eur. Zatímco luxusní vilu o pěti pokojích pořídíte v Chorvatsku od 400.000 eur, v Černé Hoře stačí 200 až 250.000 eur. Blíže viz následující tabulka:

/> /> />

Druh nemovitosti	Ceny od (EUR)
Byty	40 000
Rodinné domy	80 000
Vily	200 000
Penzióny	250 000
Hotely	450 000
Pozemky u moře (první linie)	100 eur/m2

 

Daň a poplatky spojené s koupí nemovitosti činí pouhá 2 % z kupní ceny! Registrace kupní smlouvy do Katastru nemovitostí trvá maximálně 5 pracovních dnů!

Stejně jednoduché je v Černé Hoře i začít podnikat. Založeni společnost s ručením omezením je v Černé Hoře otázkou 3 dnů, s konečnou cenou 500  - 600 euro, obsahující jak vklad, tak i veškeré poplatky. Pro zajímavost: minimální vklad při založení obchodní společnosti činí jedno jediné euro! Po zaregistrovaní firmy není problémem získat pracovní víza. Průměrná mzda v Černé Hoře je přibližně 200 eur měsíčně, takže pracovní síla je zde velice levná. Vyplatí se proto investovat i do místního turistického průmyslu. Velice nízké jsou i životní náklady. Zatímco v Řecku pořídíte za 7 eur tak maximálně salát a minerálku, v Černé Hoře za stejnou cenu dostanete biftek.

Podle analytiků rakouských  bank je momentálně díky předpokladu rychlého rozvoje turistického ruchu výhodnější investovat do Černé Hory, než do ČR, Slovenska, Polska a Maďarska. Roční zhodnoceni investic do nemovitosti činí v Černé Hoře v současné době 17 - 22 % a je předpoklad udržet toto tempo ještě minimálně dva, tři roky.

Největším problémem v Černé Hoře je, že patří pod pravoslaví a tak tam jezdí Rusové doslova a do písmene „po autobusech“, skupují co se dá a vyhánějí tak ceny nemovitostí do neuvěřitelné výše.

Naše doporučení: kupovat a kupovat, dokud je čas!

Rumunsko
Na úrovni cen nemovitostí v Černé Hoře je i Rumunsko. Rumunsko má jak krásné hory, tak i přímořské oblasti. Cizinec tam může vlastnit nemovitost, ale už ne pozemek. Ten lze koupit pouze na rumunskou obchodní společnost, kterou si tam musíte založit. Rumunské nemovitosti mají obdobný potenciál růstu, jako ty černohorské, tedy okolo 20 % ročně, nejméně po dobu následujících  pěti let.

Důrazně doporučujeme nekupovat nemovitost bez využití služeb místní právní kanceláře! Vždy si jejími pracovníky nechat prověřit všechny doklady o kupované nemovitosti.

Naše doporučení: koupit!

Albánie
je sousedem Černé Hory a i ceny nemovitostí jsou tam obdobné. V Albánii nenajdete  prakticky žádný průmysl, takže příroda i pobřeží jsou takřka panensky nedotčené. Z hlediska daleké budoucnosti má Albánská riviéra na to, aby více než konkurovala své mnohem slavnější francouzské jmenovkyni. V Albánii neexistují pro cizince omezení při koupi nemovitosti. Přijede-li Čech do Albánie připadá si jako ve středověku.

Doporučení: kupovat jako dlouhodobou investici, určenou jen pro velmi otrlé investory smířené s vysokou mírou rizika!

Evropské daňové ráje
Hlavními evropskými daňovými ráji jsou Monako a Andora. Zahraniční odborníci prognózují pro tento rok růst cen jejich nemovitostí, v důsledku neutuchajícího zájmu mezinárodních investorů. Ze „starých“ evropských zemích jsou to jediné dvě země, kde se předpokládá výraznější růst cen. Nevidím důvod jim nevěřit.

Naše doporučení: koupit!

Bulharsko – evropská jednička roku 2005 na evropském trhu  rekreačních nemovitostí
Bulharsko vystřídalo, na pomyslném realitním trůnu, Španělsko s Portugalskem. Ti, kdo nemovitost koupili v polovině 90. let, udělali nesmírně výhodný obchod. Dnes se ceny bulharských nemovitostí, zejména pak pozemků přímo u moře, cenově sice pomalu, ale jistě vyrovnávají s celoevropským průměrem. Tak např. pozemek v Primorsku koupíte již za 75 – 120 eur za 1 m², zatímco v polovině 90. let byste obdobný koupili za řádově nesetinovou cenu. Rodinný dům či vilu přímo u moře najdete v nabídce jen výjimečně, protože je Bulhaři neprodávají, ale pronajímají. A když už to štěstí máte, pak za cenu blížící se 200.000 eur. Kde ještě dnes můžete uzavřít výhodný obchod je 15 – 20 km od pobřeží, plánujete-li u moře dlouhodobý pobyt. Rodinné domky a vily v tomto pásu můžete koupit od 15 do 60.000 eur. Samozřejmě to předpokládá mít tam vlastní automobil, abyste si k moři kdykoliv mohli dojet.

Bulharsko neznamená jen moře, ale i hory. Malé a nové horské apartmány o ploše okolo 40 až 50 m² v Blansku můžete koupit již od 33.000 eur. Větší, třípokojový horský byt o rozloze 90 m² pořídíte v ceně okolo 100.000 eur. Máte-li dostatek volných finančních prostředků a chcete koupené apartmány i pronajímat, doporučujeme rozložit podnikatelské riziko a koupit apartmány jak u moře, tak i na horách. Můžete tak profitovat celoročně.

Bulharsko je pohostinné a pro Čechy a Slováky určitě cenově výhodné. Nové apartmány, s výhledem na moře, koupíte v řádu 750 – 850 eur za m², jinými slovy od 1 milionu českých korun výše. Oproti Španělsku a Portugalsku jsou ceny poloviční. Potraviny, včetně jídel v restauracích, jsou o 10 až 40 % levnější, než v Česku.

Klesal-li ve Španělsku počet prodaných nemovitostí, v  Bulharsku naopak počet prodaných bytů s výhledem na moře neustále rostl. Zatímco v roce 2004 se prodalo 196.000 bytů, v roce 2005 se odhaduje už 230 – 250.000 bytů. Znamená to nárůst prodeje cca o 30 %. Převládající názor mezi odborníky je, že Bulharsko spolu s Rumunskem jsou nejperspektivnějšími realitními trhy v segmentu rekreačního bydlení pro rok 2006.

Kde jsme se v Bulharsku setkali s největšími problémy? S největšími problémy se setkáte, chcete-li koupit starší nemovitost. Získat podklady typu stavebního povolení, stavebně-technických plánů byl neřešitelný problém. Dokonce jsme na místním obvodním úřadu museli ověřovat přesnou adresu kupované nemovitosti. Chce to skutečně pevné nervy a na koupi nemovitosti si vyhradit alespoň týden, deset dní. Při zakládání společnosti a podpisu rezervační a později kupní smlouvy doporučujeme využít překladatele do češtiny. Ve všech větších městech, včetně Burgasu jsou univerzity, kde jsou i katedry bohemistiky. Zde můžete překladatele najít. Hodinová cena jeho práce se pohybuje v řádu 10 -15 eur.

Naše doporučení: kupovat, kupovat, kupovat!

Alpské Rakousko
Obdobně jako je pro české jachtaře ráj Chorvatsko, pro lyžaře jsou jím rakouské Alpy. Nyní je letní sezóna, což je nejvhodnější čas pro koupi horského bytu. Starší garsoniéru koupíte od 50.000 eur výše, chcete-li koupit nový dvoupokojový byt počítejte s cenou od 100.000 eur výše. U třípokojového bytu počítejte s cenou v řádu 150.000 eur.

V Rakousku získáte relativně snadno hypotéku. S problémy se setkáte pouze v oblasti pracovní doby. V pátek odpoledne „padla“ a nikde nikoho až do pondělka neseženete. Bohužel u mnoha Rakušanů přetrval z doby Rakouska – Uherska nadřazený postoj vůči Čechům.

Naše doporučení: kupovat!

Ostatní evropské země
Zahraniční odborníci dávají pro investory do nemovitostí v Evropě pro tento rok následující tipy: Estonsko, Litva, Bulharsko, Sicílie, Sardinie, Rumunsko, Madeira, Abruzzo a Le Marche (Itálie), Slovensko a Maltu. V těchto zemích lze očekávat nejvyšší výnosy.

Mimoevropské nemovitosti
Za ceny obdobné bulharským koupíte byt s výhledem na moře například v Egyptě a Maroku a vilu v Ghaně. V Hurghadě koupíte nový byt o rozloze 100 m²  od 30.000 eur. V Ghaně koupíte stavební pozemek od 10.000 USD výše a vilu postavíte od 30.000 USD výše. Milovníkům Karibiku doporučujeme zejména zahradu Střední Ameriky – Kostariku. Dalšími zeměmi, kde lze očekávat vysoký výnos z nemovitostí jsou Japonsko, Jižní Amerika, ostrov Sv. Vincent a Grenadina, Cap Verde a Libanon.

První část seriálu o investování do nemovitostí si můžete přečíst zde, poslední část si budete moci přečíst v úterý 11.7.2006 v sekci Bydlení.

Autor je specialista na investice do nemovitostí. Více se dočtete na stránkách www.klima.cz.