Investujeme do nemovitostí napříč Evropou III.

Průměrná výše investice při koupi nemovitosti v zahraničí se pohybuje okolo 200.000 eur. Nejedná se o malou částku a je proto až s podivem, jak někteří jednotlivci lehkomyslně a bez základních informací ke koupi přistupují. Mnozí z nich až po realizované koupi navštíví realitní kancelář, ale v řadě případů je pozdě a musí se smířit i s nemalou finanční ztrátou.  Zejména ve Španělsku se naši turisté setkávají s tak zvaným Timesheringem.  Hned po příletu je osloví místní agenti a snaží se je nalákat na prohlídku nemovitosti s tím, že nejen zaplatí návštěvu, ale na místě dostanou i malý dáreček. Týdenní nájem hotelového pokoje vylíčí v tak růžových barvách s doplněním, že jej lze i dědit, že mnoho turistů popletou a ti si timeshering (tj. pouhou koupi nároku na týdenní dovolenou) ztotožní s reálným vlastnictvím a kupní smlouvu na místě podepíší. Agenti využívají známé skutečnosti, že turista na dovolené je mnohem více náchylnější bezmyšlenkovitě utratit peníze, než doma.

Nenaleťte na základní trik realitních kanceláří, kterým je tvrzení, že na vámi vybranou nemovitost mají deset dalších zájemců a nepodepíšete-li rezervační smlouvu ihned a nesloužíte-li na místě požadovanou kauci o vybranou nemovitost určitě přijdete. V jedné exotické zemi pro mne a mého klienta do hotelu přijel perfektně oblečený místní realitní agent, v posledním modelu Mercedesu  a zavezl nás do své luxusní kanceláře. Tam na mě tento prastarý trik, s cílem dostat z nás zálohu, vyzkoušel. Samozřejmě jsem odmítl a jak se později ukázalo, vše bylo vypůjčené a se zálohou bychom se mohli navěky rozloučit. Zapamatujte si základní pravidlo: nikdy nic nepodepisujte ihned a nikdy nic neplaťte bez vědomí a souhlasu Vašeho právního zástupce! Žraloci zdaleka neplavou jen v moři!

Zvažujete-li koupi nemovitosti v zahraničí mnoho užitečných informací můžete přitom získat už z domova. Navštivte nejprve stránku www.ired.com, což je největší portál realitních kanceláří, kde zjistíte jejich mezinárodní hodnocení ve stupnic od jednoho do čtyř „i“, jinými slovy mezinárodní rating. Na stránkách renomovaných kanceláří s nejvyšším mezinárodním ratingem, většinou nechybí ani návod, jak správně postupovat při koupi nemovitosti v dané zemi. Nejvíce návodů v češtině najdete na stránce www.klima.cz (mezinárodní rating této realitní kanceláře je nejvyšší možný, tedy právě čtyři „i“).

Nelitujte peněz a pro úplnost zavolejte i notáře v dané zemi. Získáte od něj ty nejaktuálnější informace o kupní proceduře včetně daní a poplatků, které jsou s koupí nemovitosti - v dané zemi - spojeny. V zemích EU se v průměru pohybují okolo 10 % z kupní ceny. Chcete-li využít hypotéku, porovnejte si nabídku jednotlivých místních bank.  Na jejich web stránkách najdete většinou i formuláře ke stažení, které musíte doma vyplnit, nechat přeložit a přivézt s sebou. Opět nelitujte peněz a do vybrané banky raději předem zavolejte a ověřte si zda seznam  podkladů, které budete k získání hypotéčního úvěru potřebovat je na jejich web stránkách úplný. Banky často nezveřejňují všechny požadavky na internetu. Budete-li chtít nemovitost pronajímat, určitě zkontaktujte i místního daňového poradce. Mnoho nabízených investičních projektů se vám pak bude jevit mnohem méně výhodných, než jak jsou na stránkách prodávajících developerů a realitních kanceláří popsány a líčeny.

Na internetu najdete nespočetné množství nabídek. Nenechte se jimi ošálit. Řada z nich se ukáže jako neaktuálních a mnoho „výhodných“ se na místě ukáže jako zcela nevyhovujících. Jen pro ilustraci: v Chorvatsku jsme objevili nabídku domu ve skvělé poloze s velmi nízkou cenou. Až na místě se ukázalo, že na společném dvoře je letní hospoda, která je natolik hlučná, že se v nabízeném domě nedalo téměř usnout.  Je-li cena podezřele výhodná, raději se nemovitosti obloukem vyhněte. S největší pravděpodobností je  tam ukryté nějaké to čertovo kopýtko.

Upozornění: nabídky na internetu slouží pouze a jedině k cenové orientaci v dané lokalitě, k ničemu jinému. Fotky mohou být krásné, ale už z prospektů cestovních kanceláří víme, že i hotely jsou foceny zásadně z těch nejhezčích pohledů a realita bývá často odlišná. Konečně žádný realitní agent vám v komentáři k nabízené nemovitosti nenapíše, že se jedná o Potěmkinovu vesnici, a že by ji ve skutečnosti nepřál ani nehoršímu nepříteli. Vše je nutné vidět na vlastní oči.

Druhá a těžší část práce vás čeká na místě samém. Najměte si auto a vytypovanou oblast si detailně projeďte. Teprve tam, kde vás to chytne za srdce začněte hledat. Pravidlo číslo jedna zní: nemovitost si můžete přizpůsobit k obrazu svému, krajinu ne! V dané lokalitě pak začněte hledat. Sami se přesvědčíte, že na mnoha domech visí cedule Na prodej s číslem majitele či na realitní kancelář. Neuškodí, zeptat se místních občanů, zda někdo ze sousedů neprodává nemovitost. Místní hospoda bývá ta nejlepší realitní kancelář.

Pozor: vytipovaná lokalita by neměla být od nejbližšího letiště vzdálena více než 60 km. Není to jen o pohodlí, ale i z ryze praktických důvodů. Například, abyste se v případě zdravotních potíží dostali co nejrychleji domů.

Vyberete-li si nemovitost, první co musíte udělat je najmout si místní advokátní kancelář, která vám nemovitost po právní stránce prověří. Místní advokáti zpracují i kupní smlouvu. Vždy je plaťte ze svých prostředků tak, aby zastupovali výlučně vaše zájmy. Necháte-li se přesvědčit místní realitní kanceláří, abyste využili jejich právníka, většinou na to doplatíte. Právník dá vždy přednost zájmům místní realitní kanceláře před vašimi. Realitní kancelář mu totiž dohodí další obchody, což vy nemůžete. Pravidlo číslo dvě zní: mějte vždy svého právního zástupce, nezávislého na prodávajícím!

Největší chybou českých kupujících je, že si nenechávají na kupovanou nemovitost  vypracovat stavebně - technický posudek. Kupuje-li zahraniční fotbalový klub českého hráče, musí projít náročnými zdravotními testy. Nikdo rád nekupuje zajíci v pytli. Nešetřete na nesprávném místě. Má-li objekt skryté vady  a podepíšete smlouvu s tím, že znáte její stav, pozdě bycha honiti.

Vřele doporučujeme navštívit i místní stavební úřad. Nebylo by jistě nic příjemného, kdyby vám v budoucnosti měla pod okny vést dálnice či vyrůst skládka odpadů, nebo v sousedství velký hotel. Nebo jiný případ: jedná-li se o koupi staršího domu, nemusí například elektroinstalace či vodovody a kanalizace odpovídat aktuálně platným normám a vy je budete muset nechat celé předělat na vlastní náklady. Když už na stavebním úřadě budete, zeptejte se i na specifika dané lokality. Zda nejde například o hurikánovou oblast (Karibik), nebo oblast, kde hrozí zemětřesení (Kréta). V těchto případech platí úplně jiné bezpečnostní, požární i stavební předpisy.

Zvláště na jihu Evropy a Kanárských ostrovech, kde je obvykle nedostatek vody,  byste měli navštívit i místní vodárny a zjistit si, jak je to se zásobováním vodou a její cenou. Mnohdy mohou být ceny vodoměrů i vody jako takové, docela astronomické.

Co říci závěrem? Chcete-li koupit v zahraničí nemovitost, mějte na mysli dvě známá česká přísloví: Když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají a také Dvakrát měř a jednou řež! Určitě neuděláte chybu, pokud se tím druhým budete důsledně řídit.

Prní díl mini seriálu o investování do nemovitostí si můžete přečíst zde, druhý zde.

Autor je specialista na investice do nemovitostí. Více se dočtete na stránkách www.klima.cz.