Podílové vlastnictví rekreační nemovitosti v zahraničí

Individuální vlastnictví zahraniční nemovitosti je vhodné pro ty, kteří chtějí nemovitost dlouhodobě užívat nebo plánují v dané zemi pobyt delší než půl roku. Patříte-li však mezi ty pracovně vytížené, kteří si nemohou  dovolit vysadit z práce déle než měsíc, pak je pro vás varianta spoluvlastnictví nemovitosti a jejího využívání v předem daném období optimální. Minimálně určitě slouží jako námět k zamyšlení.

Způsob společné koupě rekreační nemovitosti vznikl zhruba před 15 lety v USA a pomalu začíná zapouštět kořeny i v Evropě. Důvod ozřejmí následující příklad. Proč by si měl každý člen party deseti jachtařů koupit byt v řádu 150 000 Eur sám pro sebe, když si dohromady mohou koupit za stejnou částku dvě až tři luxusní vily v přístavním kondominiu a střídat se v nich? Obdobně to platí například i pro příznivce golfu. Navíc součástí kondominia bývá i společná zahrada s bazénem, tenisovým a basketbalovým hřištěm, minigolfem, barbecue, společenská místnost a podobně. Dosáhnou tak společně mnohem většího komfortu, než každý samostatně. Dělba poplatků a daní spjatých s koupí nemovitosti mezi jednotlivé kupující je dalším efektem spjatým se společnou koupí nemovitosti. Navíc se dělí i o poplatky spjaté se správou nemovitosti a rovněž tím všichni účastníci šetří na svých výdajích. A konečně posledním výrazně kladným efektem společného užívání nemovitosti je mnohem vyšší úroveň péče o ni, kdy ji spoluvlastníci užívávají určitě šetrnějším způsobem, než by tomu bylo při pronájmu anonymním hostům.

Možná, že vám podílové vlastnictví (fractional ownership) na první pohled připomíná nechvalně známý Timeshere. Není tomu tak! Timeshere znamená, že si kupujete pouze nárok strávit v dané nemovitosti určitý čas . Timeshere připomíná dekret na byt, který si mnozí z nás pamatují z minulosti. Byt byl ve státním vlastnictví a vy jste byl pouze jeho uživatelem. Rozdíl je ale v tom, že dekret jste dostal od státu na dobu neurčitou, zatímco Timeshere (nárok na právo strávit zde dovolenou) je majitelem prodáván na dobu určitou, nejčastěji na týden. Jinými slovy, v  případě Timeshere se  na rozdíl od podílového vlastnictví  nestáváte spoluvlastníkem nemovitosti, ale jedním z mnoha uživatelů. A o tom to celé je! Druhý markantní rozdíl spočívá v tom, že nárok na týdenní dovolenou prodáte jen stěží, zatímco svůj vlastnický podíl na nemovitosti prodáte mnohem snadněji. Podstatný rozdíl je i v následné prodejní ceně. Zatímco cena nároku na dovolenou je nejvyšší v době, kdy je „timeshere nemovitost“ nově postavena a po té cenu ztrácí (obdoba koupě nového auta), cena vaší nemovitosti a tedy i vašeho podílu naopak poroste.

Největším úskalím společného vlastnictví je vždy možnost sporů mezi jednotlivými vlastníky.
Každý, kdo se kdy setkal s americkými smlouvami mi dá za pravdu, že i předmanželská smlouva je snad stejně „dlouhá“, jako Versailleská o konci první světové války. Podle amerických zkušeností jde o to, dosáhnout shodu ve dvou základních aspektech. V čase, kdy budou jednotliví vlastníci vilu užívat a v ceně, kterou každý z nich za to zaplatí. Vezměme za příklad, že deset českých jachtařů si chce v Chorvatsku společně koupit vilu v přístavním kondominiu. Víme dále, že hlavní sezóna zde trvá od 15. června do 15. září. Jinými slovy, kdo z budoucích spoluvlastníků bude chtít užívat vilu v tomto nejexponovanějším období bude muset zaplatit podstatně vyšší podíl na kupní ceně, než ten, který ji bude chtít užívat mimo hlavní sezónu, řekněme v dubnu. Pokud jsou budoucí vlastníci schopni této dohody dosáhnout je vyhráno, protože následně každý bude v dohodnutých proporcích na kupní ceně hradit i svůj díl na správě, opravách a údržbě vily. Společná koupě pak má a dává smysl. V opačném případě se jedná o předem mrtvý projekt, do něhož se nemá smysl pouštět.

Zkušenosti ze zahraničí ukazují, že největší užitek společné koupě nemovitosti poskytují luxusní čtyř až pěti hvězdičkové rezorty v prestižních lokalitách s perfektním zázemím poskytovaných služeb. Jako příklad mohou sloužit Amendoiera Golf Resort v portugalském Algarve,  Al Hamira Village v Dubaji, luxusní kondominium nedaleko Disneylandu na Floridě, kde cena jednotlivých podílů na domu v ceně 400 000 USD začíná na méně, než 100 000 USD. Tuto formu koupě nabízí i Austrálie, Turecko, Maroko, Bulharsko, Švýcarsko, Mauritius a další země.

Zajímavé odkazy:

• Owners Club International www.theownersclubint.com
• Fractional Ownership Consultancy www.fractional.net
• Goldsmith William Overseas www.gwoverseas.com
• Fidelia Group

Autor je mezinárodní realitní konzultant.