Deregulace nájemného se blíží

O tom, že se stávající situací na trhu s nájemním bydlením již bylo nutné něco dělat není pochyb. Na tom se shodnou všichni. O tom, zda problém dvojích cen nájemného odstraní letos schválený zákon o jednostranném zvýšení nájemného, se však už vedou spory.

Co je na trhu s nájemním bydlením špatně a jak bude deregulace probíhat?
Od roku 1995 je možné u bytů postavených bez účasti veřejných prostředků a u bytů, u nichž se sjednává smlouva s novým nájemcem stanovit volné nájemné. Výše tohoto nájemného závisí pouze na dohodě smluvních stran a nepodléhá jakémukoliv omezení. Což ovšem neplatilo a naplatí pro byty obecní, kde je výše nájmu státem regulována. To logicky vedlo ke vzniku dvou úrovní nájemného, které zapříčinilo nerovnováhu a deformaci trhu s nájemním bydlením. Tuto situaci má vyřešit zákon o jednostranném zvýšení nájemného, schválený na jaře letošního roku.

Nový zákon č.107/2006 Sb. umožňuje jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem kdykoli po dobu čtyř let a to od ledna 2007 do konce roku 2010. Po 31.12.2010 část zákona o jednostranném zvyšování nájmu pozbude platnosti, a nebude již tedy možné ze strany pronajímatelů nájmy jednostranně zvyšovat. Naopak předpokládá se, že pak se nájemné bude měnit vzájemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. O způsobu výpočtu nového maximálního nájemného jste si u nás již mohli přečíst v tomto článku.

Jakým způsobem by deregulace nájemného měla trhu pomoci?
Zastánci deregulace argumentují tím, že postupné čtyřleté zvyšování regulovaného nájemného povede k postupnému snižování nájemného volného, čímž se výše zmíněná nerovnováha na trhu odstraní. „Nový zákon nepochybně napomůže k odstranění existujících cenových i právních deformací v segmentu nájemního bydlení, včetně nekalých praktik černého trhu a postupně zlepší celkové fungování nájemního sektoru," řekl po schválení zákona tehdejší ministr pro místní rozvoj Radko Martínek, jehož ministerstvo zákon o jednostranném zvyšování nájemného navrhlo. Tímto očekávaným způsobem by zákon skutečně zafungovat měl, ovšem za předpokladu volného trhu a více méně rovnovážného stavu na trhu. K takovým podmínkám má však dnes náš trh bydlení daleko a nový zákon tak má řadu odpůrců.

Co o deregulaci říkají její odpůrci?
Tak především zpochybňují základní argument, že zvyšováním regulovaného nájemného dojde ke snižování volného nájemného automaticky. Tvrdí, že by se mohl stát přesný opak a mohlo by dojít k nekontrolovatelnému růstu volného nájemného. Řešením by bylo kromě stávající deregulace i zavedení určitého limitu výše volného nájemného, například zavedením místně obvyklého nájemného, tak jak je to například v sousedním Německu. Tím by došlo k oboustrannému pohybu, tedy zvyšování regulovaného nájemného a zároveň snižování často příliš vysokého volného nájemného. Paragraf, který zakazoval odchýlení volného tržního nájmu po roce 2010 od místně obvyklého nájemného v zákoně původně byl, ale nakonec byl vypuštěn. Místně obvyklé nájemné, které je v praxi často užívané v zahraničí, u nás podle odborníků v současnosti není možné. Proč? Díky uměle přerušenému vývoji cen v nedávné historii u nás chybí dostatek dat pro stanovení místně obvyklého nájemného. „Spolehlivá databáze cen nemovitostí v ČR prostě neexistuje,“ říká Petr Sunega ze sociologického ústavu Akademie věd ČR.

K nejtvrdším kritikům nového zákona patří KSČM. Podle nich je nový zákon příliš tvrdý. Na základě propočtu výše nájemného v bytových družstvech a společenství vlastníků tvrdí, že postačí 25 Kč z metru čtverečního měsíčně, aby byl dům i jednotlivé byty dlouhodobě v dobrém stavu. Zatímco podle jejich propočtů bude v roce 2010 dosahovat nájemné 120 korun na metr čtvereční. Přitom na některých místech nedosáhne ani oněch výše zmíněných 25 Kč, jinde bude naopak až třikrát vyšší než nájemné současné.

Řada odborníků má však opačný názor a na novém zákonu jim vadí, že je naopak až příliš “měkký“. Tvrdí, že k narovnání podmínek na trhu nájemního bydlení by bylo potřeba zhruba dvojnásobné zvýšení nájmu oproti schválenému zvýšení. „Schválená deregulace nájemného nepovede k narovnání podmínek na trhu nájemního bydlení. I nadále budou přetrvávat nešvary, které špatná regulace nájemného plodí: černý trh u bytů s regulovanými nájmy, zkreslení cen bytů a tržního nájemného, negativní vliv na mobilitu pracovních sil,“ domnívá se analytik Patria Finance David Marek.

Závěr:
Nájemníci nový zákon vítají, naopak majitelé domů s ním moc spokojení nejsou. Podle nich jim i zvýšené nájemné s výjimkou Prahy a Brna nadále neumožní pokrýt ani náklady na provoz a údržbu.  Ač má nový zákon řadu objektivních nedostatků, je určitě alespoň částečným a kompromisním řešením situace, jež nyní na trhu s bydlením panuje.