Porostou v příštím roce ceny nemovitostí?

Ceny nemovitostí a jejich vývoj jsou důležité jak pro vlastníky nemovitostí, tak pro ty kteří se nemovitost teprve chystají pořizovat. Zatímco vlastníky těší růst ceny u zájemců o koupi je to přesně naopak. Pro kterou z těchto dvou skupin bude rok 2007 příznivější? Na následujících řádcích se pokusíme nalézt odpověď.

Ceny nemovitostí letos mírně rostly
Podle průzkumu AAAbyty.cz, jedné z našich největších realitních kanceláří, vzrostly ceny nemovitostí v České republice za posledních devět měsíců v průměru o šest procent. Mezi jednotlivými regiony je však značný rozdíl. „Regiony jako Zlínsko se meziročně vyšplhaly k navýšení místy až o 30 procent. Ostravsko, Plzeňsko či oblast metropole dosahují růstu cen až deset procent. Naopak například na Brněnsku či Liberecku se nárůsty za posledních devět měsíců pohybují okolo jednoho až tří procent,“ uvedl ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Petr Illetško. Velké rozdíly lze vysledovat i v poptávce. Napříč republikou klesá zájem o větší byty v panelovém domě v družstevním vlastnictví bez možnosti rychlého převodu do osobního vlastnictví. Naopak největší zájem je o byty 2+kk v osobním vlastnictví o velikosti do 60 metrů čtverečních.

Porostou ceny nemovitostí i v příštím roce?
Na ceny nemovitostí mají vliv výše nabídky a poptávky po nich a rovněž makroekonomické faktory. Poptávka po vlastním bydlení letos rostla a růst bude s největší pravděpodobností i v roce příštím. Jsou pro to dva hlavní důvody – zvýšení sazby DPH na stavební práce a deregulace nájemného.

Od 1.1. 2008 se zvýší daň z přidané hodnoty na stavební práce z 5 na 19%, přičemž toto zvýšení se dotkne jak výstavby, tak i rekonstrukcí domů či bytů. Snížená sazba však zůstane zachována u staveb pro sociální bydlení. Z tohoto důvodu rozhodla minulá vláda o rozšíření definice sociálního bydlení, kam zařadila byty a rodinné domky, pokud celková podlahová plocha bytů nepřesáhne stanovený limit. Limity byly stanoveny pro rodinné domky na 150 metrů čtverečních a pro byty na 90 metrů čtverečních. Celá věc má ovšem háček, do konce listopadu má být podán návrh novely zákona o DPH, který měl by vzejít ze spolupráce ministerstev financí a místního rozvoje. Mezitím se však změnila vláda a nový ministr financí chce do konce října předložit vládě ke schválení novou definici sociálního bydlení. Jeho zájmem je, aby záběr této definice byl s ohledem na současný stav bytového fondu v ČR a potřebu jeho obnovy co nejširší. Otázkou však je, zda při současné politické situaci má jakákoliv novela zákona o DPH šanci aby byla parlamentem schválena.  Prozatím tedy platí, že výjimka na sníženou sazbu DPH na stavební práce v roce 2007 skončí a sociální bydlení je v naší legislativě stále vymezeno stávajícím způsobem. Ať už ke schválení dojde, či nikoliv, mají lidé ze zvýšení DPH obavy. O čemž se můžete dočíst v našem článku s názvem Dostupnost bydlení se zhorší, tvrdí průzkum. Tyto obavy samozřejmě podporují růst poptávky po novém bydlení. A jak by se případné zvýšení DPH promítlo do cen bytů? Podle názoru většiny odborníků by se ceny zvýšily o cca 8 až10%, tedy ne o celých 14 %, o kterých by se zvýšilo DPH. Developeři by totiž takto vysoké zvýšení částečně kompenzovali snížením svých marží.

Druhým faktorem, který výrazným způsobem podporuje poptávku po vlastním bydlení a tím i působit zvyšování cen nemovitostí je deregulace nájemného. Po dlouhé době nečinnosti byl totiž na jaře letošního roku schválen zákon o jednostranném zvyšování nájemného. Celá řada lidí bydlících v domech s regulovaným nájemným tak má důvod začít uvažovat o investici do vlastního bydlení. Deregulace bude probíhat čtyři roky, a po celou tu dobu bude ovlivňovat poptávku po vlastním bydlení směrem nahoru. O vlivu deregulace na ceny nemovitostí se ovšem vedou spory. Podle řady odborníků nebude její vliv až tak zásadní. Oba výše zmíněné faktory budou působit a dá se říci že už i působí na neustálý růst poptávky po vlastním bydlení, která zase podporuje růst cen nemovitostí. Proti růstu ceny naopak působí rostoucí nabídka ze strany investorů.

Jak jsme již uvedli v úvodu dalším z faktorů ovlivňujících ceny nemovitostí je makroekonomický vývoj země. S růstem HDP rostou a s ním spojeným množstvím peněz v ekonomice rostou i ceny nemovitostí. Názorným příkladem působení tohoto faktoru je Irsko. Kvůli nízkým daním a kvalifikované pracovní síle zažilo Irsko v posledním desetiletí minulého století silný příliv zahraničních investic a s ním spojený prudký nárůst HDP. Ten měl za následek růst objemu peněz v ekonomice, což tlačí na růst inflace. Díky otevřenosti irské ekonomiky, která nemá prakticky žádné zábrany dovozu zahraničního zboží, se takřka vůbec nezvýšily ceny zboží, jež je možné dovážet. Nemovitostí samozřejmě dovážet nelze, a proto se růst cen projevil nejvíce právě v této oblasti. Ve zmíněné době rostly v Irsku ceny nemovitostí kolem 30 % ročně. Příliv zahraničních investic a s ním spojený silný růst HDP zažívá v poslední době i Česká republika. Hrozí nám tedy opakování Irské situace? Určitě ne. Proti inflaci totiž zasahuje centrální banka zvýšením úrokových sazeb, což v Irsku, které je členem měnové unie a nemůže tak uplatňovat měnovou politiku nebylo možné. Česká Republika ovšem v měnové unii není, takže Česká národní banka proti růstu inflace zasáhnout může. A také zasahuje, během letošního roku kvůli rostoucí inflaci již dvakrát úrokové sazby zvýšila – celkem o 0,5 procentního bodu. A podle analytiků bude úroky zvyšovat i v roce příštím. Každé takové zvýšení má samozřejmě za následek růst úroků u hypoték, které jsou základním úvěrovým produktem sloužícím k financování vlastního bydlení. Samozřejmě platí, že čím dražší hypotéky, tím menší zájem o ně lidé mají, čímž klesá poptávka po vlastním bydlení.

Na vývoj cen nemovitostí působí samozřejmě i jiné faktory, jako je zdražování stavebních materiálů a dalších vstupů developerům, vývoj zahraničních realitních trhů či postupné sbližování cen s cenami v Evropské unii.

Závěr:
Pro růst cen nemovitostí hovoří hrozba zvýšení DPH na stavební práce na konci roku 2007, probíhající deregulace nájemného či růst ekonomiky naší země. Proti naopak růst úrokových sazeb hypoték či rostoucí nabídka. Pro příští rok tak žádný extremní růst čekat nelze, nicméně ceny nemovitostí s největší pravděpodobností porostou, ale spíše mírným tempem, podobným tomu letošnímu.