Úroky hypoték, nájemné i ceny bytů porostou

Téma týdne: Rok 2007 plný změn

Předpovídat jak se budou v dalších obdobích vyvíjet ceny nemovitostí, které jsou ovlivňovány především výší poptávky a nabídky, stejně jako předpovídat výši úroků úvěrových produktů určených na financování bydlení, které jsou zase závislé na vývoji naší ekonomiky a z toho plynoucí měnové politiky naší centrální banky, je věcí značně ošidnou a naprosto přesné a exaktní analýzy budoucího vývoje asi není schopen žádný odborník. Nicméně my se o co nejpřesnější předpověď pokusíme. Podle vývoje celé řady faktorů i podle konečně schválené deregulace nájemného se dá říci, že rok 2007 bude z pohledu bydlení ve znamení růstu. Růst by měly jak ceny nemovitostí, tak i nájmy a úroky hypoték i úvěrů ze stavebního spoření.

Ceny nemovitostí
Na ceny nemovitostí mají vliv výše nabídky a poptávky po nich a rovněž makroekonomické faktory. Poptávka po vlastním bydlení letos rostla a růst bude s největší pravděpodobností i v roce příštím. Jsou pro to dva hlavní důvody – zvýšení sazby DPH na stavební práce a deregulace nájemného. Dalšími faktory, které působí na růst cen nemovitostí je rychlý růst naší ekonomiky a postupné sbližování cen s úrovní obvyklou na západě EU. Deregulaci nájemného se budeme věnovat v samostatné kapitole, podívejme se tedy blíže na problém sociálního bydlení.

Od 1.1. 2008 se zvýší daň z přidané hodnoty na stavební práce z 5 na 19%, přičemž toto zvýšení se dotkne jak výstavby, tak i rekonstrukcí domů či bytů. Snížená sazba však zůstane zachována u staveb pro sociální bydlení. Z tohoto důvodu rozhodla minulá vláda o rozšíření definice sociálního bydlení, kam zařadila byty a rodinné domky, pokud celková podlahová plocha bytů nepřesáhne stanovený limit. Limity byly stanoveny pro rodinné domky na 150 metrů čtverečních a pro byty na 90 metrů čtverečních.  Tento návrh je však již minulostí. Vláda současná, resp. nový ministr financí podal zcela jiný návrh. Podle něj nebudou pro sociální bydlení nastaveny takřka vůbec žádné limity. Do kategorie sociálního bydlení by tak “spadly“ takřka všechny byty. Otázkou však je, zda takový návrh má šanci projít u Evropské unie. Stanovení sociálního bydlení je sice věcí našeho státu a evropská unie do něj zasahovat nebude, nicméně ostatní státy, které sociální bydlení používají, nějaké limity nastaveny mají. Prozatím tedy platí, že výjimka na sníženou sazbu DPH na stavební práce v roce 2007 skončí a sociální bydlení je v naší legislativě stále vymezeno stávajícím způsobem. Ať už ke schválení dojde, či nikoliv, lidé mají ze zvýšení DPH obavy. A právě tyto jejich obavy byly jedním z motorů růstu poptávky po novém bydlení.

Ceny nemovitostí by tedy v příštím roce měly růst. Míra růstu se bude lišit v závislosti na lokalitě a kvalitě dané nemovitosti. V letošním roce rostly ceny nemovitostí v průměru 6% a podobný růst lze čekat i v roce 2007.

Deregulace nájemného
Nájemné je jedinou oblastí, kde je růst cen přesně stanoven zákonem, tedy alespoň pokud jde o regulované nájemné. Nájemné tržní by i díky růstu ceny nájemného regulovaného mělo v příštím roce stagnovat a ceny zůstanou na úrovni letošního roku.

Nový zákon č.107/2006 Sb. umožňuje jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem kdykoli po dobu čtyř let a to od ledna 2007 do konce roku 2010. Po 31.12.2010 část zákona o jednostranném zvyšování nájmu pozbude platnosti, a nebude již tedy možné ze strany pronajímatelů nájmy jednostranně zvyšovat. Naopak předpokládá se, že pak se nájemné bude měnit vzájemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. O kolik regulované nájemné poroste a o způsobu jeho výpočtu jste si u nás již mohli přečíst v článku s názvem Nájemné poroste. Spočítejte si o kolik!

Úroky hypoték
Půjčky určené na financování bydlení, tedy hypotéky a úvěry ze stavebního spoření mají nejnižší úrokové sazby ze všech úvěrových produktů finančního trhu. Díky tomu velice citlivě reagují na jakoukoli změnu klíčových úrokových sazeb stanovovaných Českou národní bankou. V polovině roku 2005 byly sazby ČNB na historicky nejnižší úrovní 1,75%. Od té doby centrální banka úroky již třikrát zvedla. V současnosti je dvoutýdenní repo sazba, která je pro úročení komerčních úvěrů klíčová, na úrovní 2,50 %. Díky tomu začaly mírně růst i úroky úvěrů na bydlení.

ČNB zvedá úroky především z toho důvodu, aby “krotila“ rostoucí inflaci. Ta roste hlavně díky rychlému růstu české ekonomiky. Podle analýz ČNB i ministerstva financí by poměrně rychlým tempem, i když nižším než letos, měla ekonomika růst i v roce příštím. ČNB navíc hodlá pro příští rok snížit svůj inflační cíl ze současných 3% na 2 až 2,5%. Díky tomu v příštím roce lze předpokládat další růst úrokových sazeb. V tom o kolik úrokové sazby vzrostou se už názory odborníků liší, nicméně lze předpokládat, že minimálně o 0,5 % sazby za rok 2007 vzrostou. Jak takové zvýšení ovlivní výši měsíční splátku hypotéky i to kolik za ni celkem zaplatíte se můžete přesvědčit v tabulce.

Tabulka: Srovnání Hypotéky na 1,5 milionu s dvacetiletou splatností a různou úrokovou sazbou

Zdroj: Teoretický hypoteční kalkulátor na finance.cz