Vlastní bydlení nebo nájemné? Věčné dilema

Kdo by si nepřál krásné bydlení? Místo, kam by se rád vracel a kde by zapomínal na stres a problémy všedních dnů. Takto si určitě představujeme spokojený domov. Pohled na složenky či výpisy z účtů nám však mnohdy z krásného snu dělají noční můru. Dá se tomu nějak předcházet? Začněte od základů – vyberte způsob vlastnictví bytu, který vašim požadavkům bude nejvíce vyhovovat.

Současná právní úprava rozeznává tři typy vlastnictví nemovitosti. Jedná se o byty nájemní, družstevní nebo v osobním majetku.

Nájemní byt máme možnost využívat díky nájemní smlouvě. Majitelem může být obec nebo soukromá osoba. Tyto byty nelze prodávat ani dále pronajímat. U družstevního bytu je vlastníkem bytu družstvo a užívání bytu je potvrzené nájemní smlouvou. Uživatelé bytu jsou však současně členy družstva a tím pádem jim přísluší právo na užívání konkrétního bytu. Ze stanov družstva se pak dále dozvíme za jakých podmínek lze byt převádět na jiné osoby či ho dále pronajímat. Pokud byt vlastníme, jsme zapsaní jako majitelé bytů i v katastru nemovitostí. V případě domu s nejméně pěti bytovými jednotkami (minimálně tři vlastníci) vzniká zvláštní právnická osoba – společenství vlastníků jednotek.

Z různých průzkumů vyplývá, že Češi všeobecně touží po bytech v osobním vlastnictví. Však také podíl vlastnického bydlení ve většině evropských států od konce druhé světové války trvale stoupá. Tento trend je dán především ekonomickým rozvojem a růstem životní úrovně obyvatelstva. Mnozí lidé si neuvědomují, že je tato forma bydlení vhodná i z hlediska státu, protože přesouvá péči o bydlení na vlastníka.

Jak jsme již naznačili, každá forma vlastnictví sebou přináší různé výhody či nevýhody. Zkusme si připomenout alespoň ty základní.

O problematice nájemních bytů v poslední době slýcháváme často. Je to především z důvodu již schválené právní úpravy deregulace nájemného. Od začátku příštího roku do konce roku 2010 bude možné jednostranné zvyšování nájemného pronajímatelem. Po tomto datu část zákona pozbude platnosti a nebude již možné takto postupovat. Rozdíly ve zvyšování budou mezi jednotlivými lokalitami značné. Nejvíce jej pocítí obyvatelé Prahy a Brna. Přesto i po zvýšení zůstané regulované nájemné hluboko pod hodnotou tržního. Deregulace se týká zhruba 750.000 bytů, tedy téměř pětiny trvale obydlených bytů. Soukromým majitelům patří kolem 300.000, ostatní byty vlastní obce.

 Jak je možné, že někteří nájemci platí nájemné regulované a jiní nikoliv? Volné, neboli tržní nájemné, je možné stanovit pouze od roku 1995, a to u bytů postavených bez účastí veřejných prostředků a u bytů, u nichž se sjednává smlouva s novým nájemcem. Výše tohoto nájemného závisí pouze na dohodě smluvních stran a nepodléhá jakémukoliv omezení. Což ovšem neplatilo a neplatí pro byty obecní, kde je výše nájmu státem regulovaná.

Z  uvedného textu vyplývá, že základní výhodou regulovaného nájemného je jeho výše. To se bohužel nedá tvrdit o tržném nájemném. Zda ceny volného nájemného po provedené deregulaci vzrostou či nikoliv lze prozatím pouze odhadovat. V obou dvou případech platí další nezanedbatelný klad, a to povinnost majitele nemovitosti zajistit byt ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí pouze menší opravy. Toto je kámen úrazu právě u domů s regulovaným nájmem ve vlastnictví soukromých osob, kdy vybrané nájemné nestačí na běžné opravy.

Základní nevýhodou tohoto způsobu bydlení je fakt, že se i po dlouhé době placení nájemného nestáváte majitelem nemovitosti. U smluv uzavíraných na kratší dobu je také reálná možnost, že vám smlouva nemusí být dál prodloužena a vy budete nuceni hledat si jiné ubytování.
V úvodu textu jste se mohli dozvědět základní charakteristiky družstevních bytů. Výhoda tohoto druhu vlastnictví je zřejmá. Dle smlouvy máte plné právo byt využívat, prodat svůj podíl v družstvu či ho případně pronajímat (závisí na stanovách). I v tomto případě se však nevyhnete pravidleným platbám. Jedná se o rozúčtování skutečných nákladů spojených s údržbou, opravami a provozem domu. Přesná výše tohoto poplatku závisí na vzájemné dohodě členů družstva. Nevýhodou může být to, že byt není v katastru nemovitostí zapsán ve vašem vlastnictví. Vyplývá z toho například nemožnost ručit předmětnou nemovitostí u hypotečního úvěru.

Tento problém řeší byt v osobním vlastnictví. Majitel bytu má asolutní moc při nakládání se svým majetkem. Být spoluvlastníkem domu ale také přináší jisté nevýhody. Ty vyplývají z nutnosti schvalovat veškeré úpravy či opravy společných částí domu s ostatními spoluvlastníky a platit měsíční zálohy na tyto opravy. Byty v osobním vlastnictví bývají také dražší než byty družstevní.

Pro kterou formu vlastnictví se nakonec rozhodneme závisí na našich preferencích. Nájemné bydlení je pohodlnější, ale přináší nejistotu do budnoucna. Byty družstevní nebo v osobním vlastnictví jsou drahé, ale pravidelné platby jsou nižší. V dnešní době relativně nízkých úrokových sazeb se proto všeobecně doporučuje dlouhodobé zadlužení a postupné splácení již vlastního bytu.

Vypracováno ve spolupráci s časopisem Dům a zahrada.